CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(amcvalue.com | AMC VALUE)
Việc xác định giá trị tài sản tại Việt Nam hiện nay đang tồn tại hai khái niệm, “Định giá” [1]và “Thẩm định giá”[2]. Dù tên gọi khác nhau nhưng nhìn chung, giá trị tài sản đều được xác định dựa trên thông tin thị trường, cũng như yêu cầu các “người hành nghề” [3] phải nắm vững các phương pháp, có kinh nghiệm, và am hiểu thị trường nhằm dự báo được những biến động có thể xảy ra trong tương lai. Vì vậy, giáo sư Lim Lan Yuan đã cho rằng, việc xác định giá trị tài sản vừa mang tính “khoa học”, vừa mang tính “nghệ thuật”. Tuy nhiên, riêng với hoạt động thẩm định giá, việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập.
MỘT LÀ, QUY ĐỊNH BÁN CHỈ ĐỊNH
Tại các quốc gia trên thế giới, thẩm định giá phục vụ các mục đích khác nhau sẽ cho kết quả không giống nhau (mặc dù thẩm định viên về giá áp dụng cùng phương pháp). Tuy nhiên, không có quốc gia nào xác định giá để nhà nước bán chỉ định.
Trong trường hợp bán chỉ định khu đất, việc xác định giá có thể thực hiện theo cơ chế Tòa (hoặc Hội đồng). Ví dụ, A muốn mua nhà của B, A và B cùng thuê đơn vị tư vấn (hoặc có thể hơn 1 đơn vị tư vấn); sau khi có kết quả, hai bên sẽ cùng thỏa thuận. Trường hợp hai bên cùng thống nhất tới một giá trị nhất định thì thực hiện việc mua bán. Trường hợp hai bên không thống nhất được trên cơ sơ thẩm định giá của đơn vị tư vấn thì hai bên sẽ đưa ra tòa (hoặc Hội đồng) phân xử; tòa sẽ nghe hai bên trình bày phương án giá của mình, sau đó tòa quyết định. Bên cạnh đó, việc xác định giá thế chấp sau khi có kết quả của Ngân hàng thì sẽ không căn cứ giá cho vay (do có sự thỏa thuận nhất định của bên cho vay và bên vay).
Việc bán chỉ định cho một số doanh nghiệp tồn tại quá nhiều rủi ro. Với thực trạng thị trường và phương pháp xác định giá hiện nay còn rất nhiều tồn tại, nếu không có nhận thức khách quan thì thẩm định viên về giá sẽ bị quy trách nhiệm, rủi ro rất cao, mặc dù họ đã tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp.
Trên thực tế, phương pháp xác định giá để bán đấu giá hoặc bán chỉ định một bất động sản là giống nhau. Nếu tổ chức đấu giá tốt thì kết quả sẽ rất khác so với kết quả thẩm định giá ban đầu. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Hiện nay, dư luận trong xã hội không đặt vấn đề trách nhiệm gây thất thoát sau khi có kết quả đấu giá, dù có chênh lệch. Tuy nhiên, đặt vấn đề trách nhiệm khi xác định giá chênh với giá doanh nghiệp bán quyền sử dụng đất lại có sự chênh lệch là chưa khách quan.
Một số kiến nghị
Xác định giá đất để đem bán đấu giá hoặc cho doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm; trường hợp xác định tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp chuyển nhượng nên áp dụng hệ số.
HAI LÀ, CƠ SỞ DỮ LIỆU VẺ GIÁ THỊ TRƯỜNG
Đối với thị trường bất động sản hiện nay, thông tin thị trường giá nặng tính tâm lý, giá không được minh bạch, công khai. Luật đất đai 2003 có đăng ký giá đất nhưng Luật Đất đai 2013 không còn quy định nên không có thông tin đúng. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định có sàn giao dịch bất động sản, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng không còn nội dung thông qua sàn giao dịch. Điều này dẫn đến không còn “Chợ” cho thị trường này nên thông tin thị trường bất động sản hiện nay tồn tại nhiều thông tin nhiễu. Trong công tác thẩm định giá, các đơn vị tư vấn thu thập các hợp đồng giao dịch từ các nguồn văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; cơ quan thuế quận, huyện; các phòng công chứng. Hạn chế của các hợp đồng giao dịch này là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất rất khó khăn vì thường giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế mà còn có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch. Việc thu thập thông tin và kiếm tra thông tin về giá giao dịch thật của của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch bất động sản hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết. Cho đến nay, cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai mới đang xây dựng, gặp khó khăn kể trên; mặt khác, phương pháp tính yêu cầu chọn tối thiểu 03 tài sản giao dịch thành công, việc chọn mẫu là do đơn vị tư vấn lựa chọn; đơn vị tư vấn khác nhau thì cho mẫu khác nhau dẫn đến kết quả sẽ khác nhau.
Một số kiến nghị
Xác định giá đất cho một bất động sản cần thực hiện hai Đơn vị tư vấn và Đơn vị tư vấn phải cam kết chịu trách nhiệm với kết quả của mình. Trường hợp Bất động sản có giá trị lớn thì để nghị ít nhất có 03 Đơn vị tư vấn cùng tham gia công tác định giá. Khi giao dịch để nghị người mua bán phải đăng kí giá (theo Luật), và giá này không phục vụ việc xác định thuế. Bên cạnh đó cần hình thành sàn giao dịch bất động sản trở lại theo Luật Bất động sản 2005 và trung tâm giao dịch ở các địa phương. Đồng thời cần phối hợp chặt chẽ với Văn phòng đăng ký đất đai thành phố và các chi nhánh, Cục thuế thành phố và quận – huyện, trung tâm đấu giá tài sản.
BA LÀ, VIỆC ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN NAY
Liên quan đến việc xác định giá đất, tác giả phân tích ở hai đối tượng (1) các khu đất có công trình xây dựng trên đất đang được sử dụng (sau đây gọi chung là bất động sản), và (2) các khu đất được sử dụng để phát triển các dự án trường học, bệnh viện, nhà xưởng, khách sạn, v.v. (sau đây gọi chung là bất động sản phát triển).
(1) Bất động sản
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 có quy định về phương pháp thu nhập (điều 5) và phương pháp thặng dư (điều 6). Thực tế cho thấy trong cùng một khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội như nhau, hai khu đất có vị trí, quy mô, cơ cấu sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tương đồng nhưng khu đất là bất động sản được áp dụng phương pháp thu nhập và khu đất trồng có tiềm năng phát triển được áp dụng phương pháp thăng dư; và kết quả thu được có sự chênh lệch khá lớn (phương pháp thu nhập cho kết quả cao hơn phương pháp thặng dư).
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch nêu trên là do có sự khác nhau về “nội hàm” giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, cụ thể:
(a) Về mặt kỹ thuật
Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đều áp dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (quy đổi dòng tiền trong tương lai về hiện tại). Vì vậy, về công thức, tuy có nhiều cách diễn đạt khác nhau nhưng dạng thức toán học là như nhau.
(b) Về nội hàm trong các phương pháp
Phương pháp thu nhập sử dụng “Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm” như là tỷ suất vốn hoá để vốn hoá thu nhập ròng về hiện tại, trong khi phương pháp thặng dư sử dụng “Lãi suất vốn vay trung hạn bình quân” như là tỷ suất chiết khấu để quy đổi dòng tiền về hiện tại.
Một ví dụ minh hoạ như sau: Hiện nay, trên địa bàn Tp.HCM, khi xác định giá đất, nếu áp dụng phương pháp thu nhập thì tỷ suất điều chỉnh 50 năm là 7,5%, trong khi nếu áp dụng theo phương pháp thặng dư thì tỷ suất chiết khấu là 11%. Nếu quy đổi tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu nêu trên về tổng hệ số tích lũy thì cho kết quả tương ứng là khoảng 13,33 lần đối với hệ số vốn hóa và khoảng 9 lần đối với hệ số chiết khấu. Điều này đồng nghĩa tổng tích lũy của hệ số vốn hóa cao hơn tổng tích lũy của hệ số chiết khấu khoảng 47%. Như vậy, nếu chỉ xét về mặt tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu, khi xác định giá đất của hai khu đất có vị trí, quy mô, cơ cấu sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tương đồng, kết quả giá đất theo phương pháp thu nhập sẽ cao hơn kết quả giá đất theo phương pháp thặng dư khoảng 47%.
Từ các phân tích trên, phương pháp thu nhập có một số điểm còn bất cập ở việc quy định tỷ suất vốn hóa (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm). Quy định này chỉ phù hợp khi áp dụng để xác định giá các loại đất nông nghiệp (việc sản xuất nông nghiệp mang tính chất mùa vụ, đặc điểm về sản phẩm mang tính thiết yếu của đời sống nên ít gặp rủi ro – có gặp rủi ro cũng dễ khắc phục). Tuy nhiên, khi áp dụng tỷ suất vốn hóa để xác định giá đất đối với các loại đất phi nông nghiệp thì chưa phù hợp (việc kinh doanh các loại hình sản phẩm, dịch vụ có đặc điểm cạnh tranh cao, nhanh lỗi thời về mặt kỹ thuật, đồng thời chi phí về vốn lớn nên gặp rủi ro cao – khi gặp rủi do khó khắc phục).
Tóm lại, xét về mặt thực tiễn cũng như các quy luật vận hành của kinh tế thị trường, việc sử dụng tỷ suất vốn hóa theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm như quy định trong phương pháp thu nhập tại Điều 5, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 để và định giá đất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là chưa phù hợp. Vì vậy, thực tế yêu cầu cần phải sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp hơn, có tính đến phụ phí rủi ro (lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm + phụ phí rùi ro), và trong trường hợp này, thẩm định viên về giá có thể sử dụng lãi suất vốn vay trung hạn bình quân.
(2) Bất động sản phát triển
Theo quy định, khi xác định giá đất đối với các khu đất được sử dụng để phát triển dự án sản xuất, kinh doanh hoặc thương mại, dịch vụ, đơn vị tư vấn tiến hành khảo sát các chi phí và doanh thu tương ứng với từng loại hình dịch vụ nêu trên (doanh thu học phí đối với trường học, doanh thu khám chữa bệnh đối với y tế, doanh thu về giá thuê phòng khách sạn đối với khách sạn, doanh thu từ hoạt động kinh doanh sắt thép đối với nhà máy sản xuất thép). Tuy nhiên, điều này là chưa phù hợp về mặt tính toán, cụ thể:
– Gặp khó khăn trong việc xác định lợi nhuận nhà đầu tư cũng như các chi phí liên đến hoạt động của từng loại hình dịch vụ, sản xuất (không thể đồng nhất các hoạt động ở cùng một mức lợi nhuận). Ví dụ, mục đích chính của trường học là hoạt động đào tạo thay vì các lợi ích từ đất đai mang lại, đồng thời nếu dựa vào học phí thu được thì giá đất không có sự khác biệt giữa các khu vực, vì học phí liên quan đến chất lượng đào tạo của mỗi trường nên không thể nói trường đại học ở khu vực có vị trí tốt hơn có mức học phí cao hơn ở khu vực có vị trí kém hơn (tương tự cho các trường hợp khác).
– Với các loại hình dịch vụ, sản xuất, giá thuê cơ sở (đất đai, công trình) chỉ là chi phí gián tiếp nên đất đai không trực tiếp tạo ra thu nhập từ hoạt động này.
Với những phân tích nêu trên, việc xác định giá đất đối với những trường hợp này mang tính “khiến cưỡng”, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Trong thực tế, khi triển khai xác định giá đất cho các trường hợp nêu trên, việc thu thập thông tin liên quan đến doanh thu và chi phí có hai cách hiểu và đã được áp dụng như sau (i) Thu thập các thông tin liên quan đến doanh thu và chi phí gắn với từng loại hình dịch vụ, sản xuất, kinh doanh (học phí đối với trường học, phí khám chữa bệnh đối với bệnh viện, giá thuê phòng đôi với khách sạn).; (ii) Thu thập các thông tin liên quan đến doanh thu theo giá thuê mặt bằng, cơ sở hạ tầng [4]
(3) Việc quy định tỷ lệ chiết khẩu trong phương pháp thặng dư
Tại khoản 4, Điều 6, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 có quy định tỷ suất chiết khấu là lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản. Vấn đề đặt ra là tỷ lệ chiết khấu có ý nghĩa như thế nào trong việc xác định giá đất.
(a) Theo quan điểm tài chính
Tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn. Một số điều chỉnh có thể được thực hiện với tỷ suất chiết khấu là cần tính toán đến các rủi ro liên quan đến sự không chắc chắn (hay rủi ro hệ thống).
(b) Theo quan điểm đầu tư
Tỷ suất chiết khấu được dùng để tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), giá trị hiện tại thuần (NPV). Tỷ suất chiết khấu có vai trò trong việc quy đổi các giá trị tiền ở tương lai về hiện tại, sau khi tính toán đến lãi suất, lạm phát.
Với những định nghĩa nêu trên, khi áp dụng trong xác định giá đất, tỷ suất chiết khấu được dùng để xác định giá trị hiện tại của dòng tiền (quy dòng tiền về hiện tại) và có tính đến các yếu tố rủi ro.
Tuy nhiên, với quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, cùng một thời điểm xác định giá đất, tỷ lệ chiết khấu của các dự án là như nhau (ví dụ, tại thời điểm hiện nay, tỷ lệ chiết khấu khi xác định giá đất là 11%). Trong khi đó, mỗi dự án có những đặc điểm riêng và nên được áp dụng ở các tỷ suất chiết khấu khác nhau (ít nhất là về nguồn gốc hình thành lên khu đất của dự án đó). Ví dụ:
Các dự án do chủ đầu tư thỏa thuận, bồi thường với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: chủ đầu tư sẽ gặp rủi ro nhiều hơn trong quá trình thực hiện dự án (vừa gặp rủi do trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, vừa gặp rủi do trong quá trình kinh doanh) và do đó, tỷ suất chiết khấu phải cao hơn.
Các dự án là đất “sạch” có nguồn gốc công sản do nhà nước quản lý hoặc do nhà nước ứng vốn từ ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo nên quỹ đất sẽ ít rủi do hơn, do khi triển khai các dự án loại này, chủ đầu tư ít gặp rủi do hơn (chủ đầu tư không gặp rủi ro trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chỉ gặp rủi do trong quá trình kinh doanh), và do đó, tỷ suất chiết khấu phải thấp hơn.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc, khi xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất công sản thì giá đấu giá thành công hầu hết đều cao hơn khá nhiều so với giá đất xác định ban đầu.
Xét về mặt kỹ thuật tài chính, tỷ suất chiết khấu có thể được mô phỏng theo công thức sau:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất sinh lợi rủi ro + Phụ phí rủi do
Triển khai công thức nêu trên, kiến nghị về tỷ suất chiết khấu như sau:
Tỷ suất chiết khấu không vượt quá lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản. Với đất công sản do nhà nước trực tiếp quản lý, đất do nhà nước ứng vốn ngân sách để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tỷ suất chiết khấu phải được tính thấp hơn so với tỷ suất suất chiết khấu của các dự án do chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân[5]. Điều này đồng nghĩa khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, tỷ suất chiết khấu đối với dự án do chủ đầu tư tự thỏa thuận, bồi thường phải cao hơn so với dự án là đất “sạch” do nhà nước quản lý.
Một số kiến nghị
Kiến nghị một số vấn đề có liên quan đến các phương pháp xác định giá đất và cách thu thập các thông tin về doanh thu khi xác định giá đất đối với khu đất có mục đích phát triển dự án sản xuất, kinh doanh hoặc thương mại, dịch vụ như sau:
Bộ Tài nguyên và Môi trường tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, theo đó bổ sung Điều 4 phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF). Sửa đổi, điều chỉnh nội dung liên quan đến lãi suất điều chinh theo thời gian tại Khoản 4, Điều 5, Thông tư số 36/2014/TT-BNTMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 như sau:
“4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì được tính theo lãi suất vốn vay trung hạn bình quân được điều chinh theo công thức sau:
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Bổ sung vào Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 nội dung: Đối với nhóm dự án sản xuất, kinh doanh hoặc thương mại, dịch vụ (trừ kinh doanh bất động sản) thì doanh thu chỉ tính từ doanh thu cho thuê mặt bằng.
Sửa đổi Khoản 4, Điều 6, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về nội dung liên quan đến tỷ suất chiết khấu như sau: tỷ suất chiết khấu được tính bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ + phụ phí rủi do (tỷ suất chiết khẩu không vượt quá lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản). Với đất công sản do nhà nước trực tiếp quản lý, đất do nhà nước ứng vốn ngân sách để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thì tỷ suất chiết khấu phải được tính thấp hơn so với tỷ suất suất chiết khấu của các dự án do chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
BỐN LÀ, VẤN ĐẺ CÓ PHẢN HOÁ
Hầu hết doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đều là doanh nghiệp Nhà nước mà trước đây hầu hết là không có vốn. Vì vậy, khi được thay đổi mục đích, các doanh nghiệp phải bán dự án ngay cho các công ty khác và họ được hưởng lợi một khoản khi bán dự án, bởi do trong công thức tính trong phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư có một số giá trị này (lợi nhuận nhà đầu tư).
Một số kiến nghị
Thu hồi khoản nhà đầu tư được hưởng trong cách tính hoặc tính lại (loại bỏ các tiêu chí mà doanh nghiệp đưa vào trong công thức tính, cho doanh nghiệp được hưởng) khi doanh nghiệp đầu tư mà cùng ngành.
