CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
1. Giới thiệu
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia và lĩnh vực nông nghiệp luôn có vai trò quan trọng trong mọi nền kinh tế. Ở Việt Nam, đến năm 2018, khu vực nông nghiệp vẫn đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu kinh tế với gần 40% tổng quỹ đất, 14,6% GDP và 38,6% tổng lao động vó việc làm. Sự vận hành của nền kinh tế thị trường tất yếu làm phát sinh nhu cầu thẩm định giá trị đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 và một loạt băn bản hướng dẫn được ban hành sau đó đã tạo hành lang pháp lý cho công tác thẩm định giá đất. Sau đó 10 năm, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 năm 2014 được ban hạnh tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ cho các hoạt động liên quan đến đất đai, trong đó có thẩm định giá đất. Tuy nhiên, các phương pháp xác định gía đất do Nhà nước quy định hiện còn nhiều bất cập dẫn đến những vướng mắc khi thực hiện. Bài viết này một mặt nhằm chỉ ra những bất cập này, mặt khác đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện các hướng dẫn thực hiện các phương pháp thẩm định giá đất, mà cụ thể là các phương pháp của tiếp cận thu nhập, hướng tới đồng bộ hóa các quy định pháp lý về đất đai.
2. Cơ sở lý luận
Ba cách tiếp cận thẩm định giá đất
Lý thuyết thẩm định giá trên thế giới thừa nhận 3 cách tiếp cận thẩm định giá đất: so sánh, chi phí và thu nhập. Từ ba cách tiếp cận này đã có nhiều phương pháp thẩm định giá đất được phát triển và sử dụng rộng rãi cho các loại đất khác nhau:
– Phương pháp so sánh giá bán được ưu tiên sử dụng khi có các dữ liệu thị trường về các tài sản so sánh.
– Phương pháp phân bổ thuộc tiếp cận so sánh, hữu ích khi có được thông tin về tỷ lệ giá trị của đất và tài sản trên đất so với tổng giá trị bất động sản.
– Phương pháp chiết trừ dựa trên tiếp cận chi phí, theo đó giá trị lô đất được ước tính bằng cách chiết trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi giá trị bất động sản.
– Phương pháp vốn hóa trực tiếp (gồm vốn hóa thu nhập từ đất và vốn hóa tiền thuê đất).
– Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu.
Hai phương pháp cuối thuộc tiếp cận thu nhập, tuy nhiên chủ đề nghiên cứu của bài viết này tập trung vào phương pháp vốn hóa trực tiếp, áp dụng cho đất nông nghiệp.
Tiếp cận thu nhập
Tiếp cận thu nhập trong thẩm định giá đất cho phép ước tính giá trị đất căn cứ vào những khoản thu nhập kỳ vọng mà lô đất mang lại. Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp (bao gồm vốn hóa thu nhập từ đất và vốn hóa tiền thuê đất) và/hoặc phương pháp chiết khấu dòng tiền.
- Vốn hóa thu nhập từ đất (hay kỹ thuật thặng dư đất)
Theo lý thuyết kinh tế cổ điển về đất đai, mà ban đầu được áp dụng cho đất nông nghiệp, toàn bộ thu nhập được gán cho đất cần được xem xét như phần dư. Giá trị của đất được xác định bằng phần dư này của thu nhập – gọi là giá trị còn lại. Các nhà kinh tế cổ điển quan niệm rằng bản thân đất không có giá trị, nó chỉ được gán cho giá trị còn lại, bởi vì các yếu tố sản xuất khác như lao động, vốn, sự quản lý cần được chi trả trước tiên, còn đất một mình nó không tạo ra sản phẩm. Ví dụ, một hecta đất nông nghiệp mang lại giá trị sản lượng là 100 triệu đồng/năm. Để có được sản lượng này cần một tổ hợp tối ưu của đất, lao động, vốn và sự quản lý. Nếu lao động không được trả lương họ sẽ tìm việc làm ở chỗ khác. Vốn, máy móc thiết bị được sử dụng trên đất cần nhận được phần thu nhập như là chi phí cơ hội của việc đầu tư. Tương tự, người chủ trang trại cũng cần nhận được những khoản thu nhập tương xứng cho tài quản lý và những rùi ro mà anh ta phải gánh chịu, nếu không anh ta sẽ tìm kiếm các cơ hội kinh doanh khác. Vì vậy, các yếu tố sản xuất khác cần được chi trả trước khi đất có thể mang lại thu nhập. Sau những khoản chi trả này, thu nhập còn lại được gán cho đất và được gọi là địa tô.
Xác định tỷ suất vốn hóa là một bài toán nan giải của thẩm định giá. Đặc thù của tỷ suất vốn hóa sử dụng trong thẩm định giá đất ở chỗ nó chỉ bao gồm một thành phần là tỷ suất thu nhập trên vốn, mà không bao gồm tỷ suất hoàn vốn. Hiện nay có ba phương pháp xác định tỷ suố. vốn hóa mà ban đầu được áp dụng cho thẩm định giá đất nông nghiệp:
Phương pháp thứ nhất xem xét lô đất như một dạng đầu tư tiến và tỷ suất vốn hóa được vớ. tính căn cứ vào đặc thù của thị trường tiền tệ ở thời điểm thầm định. Tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả đầu tư là tỷ suất sinh lợi của các vụ đầu tư khác có cùng mức rủi ro. Ở phần lớn các nước phát triển, đầu tư vào đất nông nghiệp được xem là ít rủi ro, bằng với mức rủi ro của tiền gửi vào các ngân hàng có độ tin cậy cao. Tuy nhiên, ở những quốc gia mà thị trường tiền tệ không ổn định, áp dụng phương pháp này là khó khả thi.
Phương pháp thứ hai ước tính tỷ suất vốn hóa bằng mô hình cộng dồn, theo đó tỷ suất vốn hóa bao gồm các thành phần:
– Tỷ suất đầu tư phi rủi ro: thường được lấy bằng lãi suất trái phiếu dài hạn của Chính phủ,
– Rủi ro vùng: là rủi ro của đầu tư vào bất động sản nằm ở những khu vực với tình hình kinh tế – xã hội khác nhau,
– Rủi ro thanh khoản: gắn liền với khả năng phát sinh những tổn thất khi bán tài sản do sự mất cân bằng và/hoặc sự thiếu bền vững của thị trường.
Phương pháp thứ ba là chiết xuất từ thị trường hay là phân tích các giao dịch so sánh. Phương pháp này không đòi hỏi những tính toán tài chính phức tạp, nhưng không thể thực hiện nếu không có dữ liệu đáng tin cậy từ thị trường.
- Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất:
Tiền thuê đất là khoản trả cho quyền sử dụng và chiếm hữu đất theo các điều khoản của hợp đồng thuê. Các tỷ lệ vốn hóa từ thị trường được áp dụng cho tiên thuê đất của đối tượng thẩm định giá để chuyển tiền thuê đất thành giá trị đất.
Quy trình vốn hóa tiền thuê đất là hữu ích khi sẵn có dữ liệu thị trường về tiền thuê và tỷ suất vốn hóa. Tiền thuê đất có thể có những điều khoản khác nhau và các điều khoản tăng dân, do vậy thâm định viên phải xem xét tất cả các lợi ích cho người chủ đất trong điều khoản cho thuê và trong các giai đoạn của hợp đồng.·
Phân tích dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu ước tính giá trị của lô đất như là giá trị hiện tại của những lợi ích tương lai mà nó mang lại. Việc ước tính dòng tiền trong giai đoạn dự báo dựa trên các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật của việc khai thác/sử dụng lô đất.
3. Hướng dẫn về tiếp cận thu nhập trong thẩm định giá đất nông nghiệp ở Việt Nam
Từ sau Luật Đất đai 2003, một loạt các văn bản pháp lý được liên tục ban hành như Nghị định 188 năm 2004, Nghị định 123 và Thông tư 145 năm 2017 đã tạo khung pháp lý cho công tác thâm định giá đất. Các văn bản được ban hành từ sau Luật Đất đại 2013 như Nghị định 44 năm 2014, Thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên – Môi trường được xem là bước tiên đáng kế nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai. Ngoài ra, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính được ban hành vào các năm 2005-2008, sửa đổi bổ sung năm 2015-2016 hướng dẫn thẩm định giá cá loại tài sản chủ yếu của nền kinh tế trong đó có bất động sản.
Tuy nhiên các hướng dẫn hiện nay trong lĩnh vực thẩm định giá đất vẫn còn nhiều điểm bất cập. Việc tồn tại song song hai hệ thống văn bản của Bộ Tài nguyên & Môi trường và của Bộ Tài chính gây nhiều vướng mắc khi thực hiện. Riêng về mặt thuật ngữ, cho cùng hoạt động ước tính giá trị, các văn bản của Bộ TNMT sử dụng thuật ngữ “định giá”, trong khi Bộ Tài chính sử dụng cụm từ “thẩm định giá”.
Về nội dung các phương pháp định giá/thẩm định giá, hướng dẫn của hai hệ thống văn bản này cũng nhiều khác biệt. Trong giới hạn của bài viết này, tác giả tập trung phân tích nội dung hướng dẫn các phương pháp của tiếp cận thu nhập.
- Hệ thống văn bản được ban hành theo Luật Đất đai
Phương pháp thu nhập cho thầm định giá đất nông nghiệp ở Việt Nam lần đầu tiên được đề cập ở Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. Sau Luật Đất đai 2013, phương pháp thu nhập được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và môi trường. Các văn bản này đều thống một cách hướng dẫn:
Công thức này rất tương đồng với công thức của phương pháp vốn hóa trực tiếp, trong đó:
– Thu nhập ròng bình quân một năm là chênh lệch giữa thu nhập bình quân và chi phí bình quân một năm từ hoạt động sản xuất trong ba năm liên tục tính đến thời điểm thẩm định giá,
– Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm thẩm định giá của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của NHTMNN có mức lãi suất tiền gửi kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh.
Có hai vấn đề ở hướng dẫn của Thông tư 36:
– Thứ nhất, công thức số (3) gần tương đồng với phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất không được đề cập ở các văn bản này.
– Thứ hai, thu nhập ròng ở công thức số (3) là bình quân của 3 năm, trong khi phương pháp vốn hóa trực tiếp thường được sử dụng cho trường hợp dòng tiền ổn định hoặc thay đổi theo những quy luật nhất định. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng cho trường hợp dòng tiền không ổn định không được hướng dẫn ở văn bản này.
– Thứ ba, hướng dẫn sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân VNĐ kỳ hạn 12 tháng làm tỷ suất vốn hóa không phù hợp trong điều kiện thị trường tiền tệ không ổn định như ở nước ta, đồng thời không phản ánh được mức độ rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp. Đặc biệt các loại đất nông nghiệp khác nhau như đất trồng lúa, đất vườn, đất rừng, đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm có mức rủi ro rất khác nhau, không thể sử dụng cùng một tỷ suất vốn hóa chung.
- Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Song song với hệ thống văn bản của Bộ Tài nguyên – Môi trường là hệ thống các tiêu chuân thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành. Tiêu chuẩn số 10 năm 2015: Cách tiếp cận từ thu nhập – hướng dẫn chi tiết hai phương pháp là vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu (DCF), được áp dụng cho thẩm định giá tài sản nói chung. Theo đó, phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định; ngược lại, khi dòng tiền là không ổn định thì sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu. Tiêu chuẩn số 10 cũng hướng dẫn chi tiết ba cách xác định tỷ suất vốn hóa: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư, phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ, chứ không sử dụng lãi suất tiết kiệm như hướng dẫn ở Thông tư 36.
Phân tích nội dung về tiếp cận thu nhập trong hai hệ thống văn bản nói trên có thể nhận thấy: về mặt học thuật, các hướng dẫn của Tiêu chuẩn số 10 tiệm cận hơn với lý thuyết thẩm định giá được thừa nhận rộng rãi trên thế giới. Tuy nhiên hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá VN không có các hướng dẫn riêng cho thẩm định giá đất nông nghiệp.
4. Tỷ suất vốn hóa đất nông nghiệp ở Việt Nam – kết quả thực nghiệm
Xác định tỷ suất vốn hóa là khâu then chốt khi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp. Vì sự phức tạp của các phương pháp khác mà giải pháp chiết xuất từ thị trường (hay phân tích các giao dịch so sánh) thường được ưa chuộng hơn để xác định thông số quan trọng này. Tuy nhiên phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin thị trường. Việc xây dựng một ngân hàng dữ liệu về giá bán, giá thuê, thu nhập, chi phí của các loại đất nông nghiệp có thể giúp cho việc xác định tỷ suất vốn hóa trở nên dễ dàng hơn đối với thẩm định viên.
Để thử nghiệm, chúng tôi đã tiến hành khảo sát và xác định tỷ suất vốn hóa cho 3 loại đất nông nghiệp tiêu biểu: đất vườn – đất trồng cây lâu năm, đất lúa – đất trồng cây hàng năm và đất lâm nghiệp – trồng rừng ở Đồng Nai, Bình Thuận và Quảng Ngãi.
- Đất vườn
Địa bàn khảo sát là xã Xuân Thành, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai. Hai loại cây trồng lầu năm tiêu biểu ở khu vực được khảo sát là xoài (giống Đài Loan) và nhãn. Mỗi loại cây có 3 khu vườn tương đối điển hình được lựa chọn. Việc khảo sát được thực hiện tại địa phương bằng cách phỏng vấn trực tiếp các chủ vườn. Tỷ suất vốn hóa được tính từ thu nhập còn lại của đất. Quy trình tính toán được thực hiện như sau:
– Bước 1: Ước tính doanh thu
Doanh thu từ sản lượng cây trồng được tính từ năm bắt đầu thu hoạch – xoài là 4 năm và nhãn là 2 năm từ khi trồng. Để đảm bảo sự nhất quán trong tính toán thì tất cả các khu vườn được khảo sát phải tương đồng về độ tuổi của cây và đang cho thu hoạch. Cả xoài và nhãn đều cho sản lượng lúc thuận mùa cao hơn lúc nghịch mùa: xoài từ 3 đến 5 tấn/mùa trên khu vườn khoảng 10.000m2; sản lượng nhãn từ 10 đến 17 tấn/mùa trên diện tích 1ha. Giá bán xoài dao động từ 15.000 – 20.000 đồng/kg, nhãn từ 13.000 – 23.000 đồng/kg.
– Bước 2: Ước tính chi phí
Chi phí của cả hai loại vườn trồng xoài và nhãn đều tương tự, bao gồm:
– Chi phí đầu tư ban đầu gồm có: hệ thống tưới tự động, cây giống, khoan giếng, máy bơm. – Chi phí hàng năm: quản lý, thuê nhân công, phân bón, điện nước tưới, các loại thuốc bảo vệ thực vật, kích thích tăng trưởng.
Tổng chi phí cho 1 ha vườn xoài từ 36 – 44 triệu đồng/năm, nhãn khoảng 60 – 70 triệu đồng/năm.
– Bước 3: Ước tính thu nhập ròng
Thu nhập ròng = tổng doanh thu – tổng chi phí
Kết quả: thu nhập ròng của 1 ha đất vườn xoài từ 60 – 70 triệu đồng/năm; nhãn là 130 – 150 triệu đồng/năm.
– Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa:
Tỷ suất vốn hóa = thu nhập ròng/giá vườn
Với giá 1 ha vườn xoài khoảng 1 tỷ đồng, 1 ha vườn nhãn khoảng 1,2 tỷ đồng thì tỷ suất vốn của đất vườn xoài trong khoảng 5,5-6,5%, vườn nhãn khoảng 11-13%.
Bên cạnh việc tính toán thu nhập còn lại của đất, khảo sát cũng được thực hiện cho giá thuê và giá bán vườn xoài và tính được tỷ suất vốn hóa tiền thuê trung bình khoảng 5%, kết quả này không sai biệt đáng kể so với kết quả của phương pháp trước (vườn nhãn không có dữ liệu tiền thuê).
Như vậy, cùng một khu vực, cùng là cây ăn trái – loại cây lâu năm nhưng tỷ suất vốn hóa của đất trồng nhãn cao gấp đôi so với tỷ suất vốn hóa của đất trồng xoài.
- Đất trồng cây hàng năm
Khảo sát thực tế của tác giả ở các khu vực quy hoạch thuần trồng lúa, không có dự kiến chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan quản lý Nhà nước như An Giang, Đông Tháp, Bình Thuận,… giá bán 1 ha đất ruộng dao động khoảng 400 – 500 triệu đồng.
Quy trình tính toán tỷ suất vốn hóa cho đất trồng cây hàng năm được thực hiện tương tự như đối với đất vườn. Khảo sát chi tiết được thực hiện ở huyện Đức Linh, tỉnh Bình Thuận. Đất nông nghiệp ở đây 1 năm trồng 2 vụ lúa và 1 vụ ngô. Với 7 thửa đất được khảo sát, kết quả cho thấy thu nhập ròng của 1 ha đất khoảng 40 – 50 triệu đồng/năm, tỷ suất vốn hóa dao động từ 10 – 12%.
- Đất lâm nghiệp
Loại đất được khảo sát là đất trồng rừng. Địa bàn khảo sát là huyện Mộ Đức, tỉinh Quảng Ngãi – trồng cây keo và huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai – trồng cây tràm. Cả hai loại cây này đều được trồng trên những vùng đất bạc màu, ít dinh dưỡng, địa hình lồi lõm. Chu kỳ sinh trưởng của chúng từ lúc trồng đến lúc thu hoạch đều là 4 năm, vì vậy các giao dịch cả hai loại đất này thường chỉ xảy ra vào năm thứ 4 sau khi xuống giống.
Cây keo cho sản lượng trung bình khoảng 100 tấn/ha, thu nhập của 1 ha rừng keo 4 năm tuổi khoảng 100 – 115 triệu đồng, chi phí từ lúc xuống giống đến lúc thu hoạch khoảng 55 – 60 triệu đồng/ha. Với giá bán 1 ha rừng keo lúc thu hoạch là khoảng 80 – 85 triệu đồng thì tỷ suất vốn hóa đất trồng cây keo ở thời điểm bán là 64 – 67%. (Nếu phân bổ đều các thu nhập và chi phí cho 4 năm của chu kỳ sinh trưởng của cây thì tỷ suất vốn hóa là 16 – 17%/năm).
Tương tự, cây tràm cho doanh thu khoảng 100 triệu đồng/ha vào thời điểm cuối năm thứ tư khi cây cho thu hoạch. Chi phí cho cả chu kỳ khoảng 35 – 36 triệu đồng, thu nhập ròng 64 – 65 triệu đồng/ha. Với giá bán 1 ha rừng tràm từ 450 – 500 triệu đồng thì tỷ suất vốn hóa tại thời điểm thu hoạch là 13 – 14%. (Nếu phân bổ đều cho 4 năm thì R khoảng 3 – 3,5%/năm. Tuy nhiên, với cả hai loại cây này, do giao dịch đất trồng chỉ diễn ra ở thời điểm thu hoạch sau 4 năm kể từ khi xuống giống nên theo tác giả, cách tính đúng phải là ở cuối năm thứ 4 của chu kỳ sinh trưởng của cây).
Kết quả nghiên cứu cho thấy: cùng loại đất trồng rừng, cùng đặc điểm đất xấu, bạc màu, cùng cho thu nhập tương đương nhưng do giá trị đất khác nhau đáng kể dẫn đến tỷ suất vốn hóa của đất trồng cây keo cao gấp 4 – 5 lần tỷ suất của đất trồng tràm. Nếu giá 1 hạ đất trồng keo ở Quảng Ngãi chỉ khoảng 80 – 85 triệu đồng/ha thì 1 ha đất trồng tràm ở Đồng Nai là 450 – 500 triệu đồng. Sự chênh lệch giá đáng kể cho cùng loại đất ở hai tinh này, theo tác giả, phần lớn là do những khác biệt về vị trí địa lý, trình độ phát triển kinh tế. Về mặt vị trí, Đồng Nai nằm sát TP.HCM, thuộc khu vực kinh tế hàng đầu cả nước trong khi Quảng Ngãi nằm ở miền Trung – khu vực được xem là kém phát triển hơn nhiều. Về trình độ phát triển kinh tế, Đồng Nai có tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 8%/năm, trong khi đó Quảng Ngãi chỉ 6,5%. Chỉ tiêu GRDP bình quân đầu người của Đồng Nai năm 2018 là 104 triệu đồng/người/năm, tương đương 4.491 USD; con số tương ứng của Quảng Ngãi là 63 triệu đồng/người/năm hay 2720 USD. Đây là những lý do giải thích vì sao giá đất ở Đồng Nai cao hơn nhiều so với đất cùng loại ở Quảng Ngãi.
5. Kết luận và kiến nghị
Từ các phân tích trên có thể tóm tắt hai điểm bất cập trong hướng dẫn của các văn bản pháp lý về tiếp cận thu nhập:
Thứ nhất là sự không thống nhất trong các hướng dẫn của hai hệ thống văn bản của Bộ Tài nguyên – Môi trường và Bộ Tài chính.
Hiện nay, việc tồn tại song song hai hệ thống hướng dẫn trong lĩnh vực thẩm định giá với nhiều điểm khác biệt gây rất nhiều vướng mắc trong thực tế thực hiện. Cùng một thửa đất, cùng cơ sở giá trị thị trường, sử dụng cùng phương pháp vốn hóa trực tiếp để ước tính giá trị nhưng theo hai hệ thống hướng dẫn sẽ cho hai kết quả khác xa nhau. Những mâu thuẫn này được thẩm định viên xử lý bằng cách:
– Nếu tư vấn giá đất cho ngành tài nguyên – môi trường thì theo hướng dẫn của Thông tư 36;
– Nếu tư vấn giá đất cho khách hàng khác thì theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn TĐG VN.
Thực trạng trên gây rất nhiều rắc rối, tiêu cực trong đến bù giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng là thách thức không nhỏ đối với các thẩm định viên khi tư vấn về giá đất cho các cơ quan quản lý Nhà nước. Những điểm bất cập như vậy nếu không được giải quyết triệt để thì việc xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định là điều khó khả thi.
Thứ hai là về vấn đề xác định tỷ suất vốn hóa. Như kết quả nghiên cứu đã chỉ ra: tỷ suất vốn hóa của đất nông nghiệp có thể rất khác nhau theo mục đích sử dụng đất, theo loại cây trồng, theo địa phương, nếu sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng làm tỷ suất vốn hóa cho mọi loại đất với các mục đích sử dụng khác nhau, ở những địa phương khác nhau có thể dẫn đến những đánh giá sai lệch về giá trị. Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất thì rõ ràng hướng dẫn của Thông tư 36 không đảm bảo nguyên tắc này.
Từ kết quả nghiên cứu, tác giả có các kiến nghị:
Một là đồng bộ hóa các quy định pháp lý về đất đai và bất động sản của hai hệ thông văn bản rai nguyên – Môi trường và Bộ Tài chính. Thống nhất chung một thuật ngữ “thẩm định giá” cho mọi hoạt động ước tính giá trị của mọi loại tài sản, trong đó có đất đại.
Hai là thông nhất nội dung hướng dẫn các phương pháp/cách tiếp cận thâm định giá trong cả hai hệ thống văn bản, đặc biệt các hướng dẫn về tiếp cận thu nhập.
Kiến nghị thứ ba liên quan đến hướng dẫn của Thông tự 36 về phương pháp thu nhập. Đề nghị xem lại hướng dẫn sử dụng lãi suất tiết kiệm làm tỷ suất vốn hóa, bổ sung giải pháp chiết xuất từ thị trường và mô hình cộng dồn.
Thứ tư, đề nghị tách bạch rõ ràng hai phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất và vốn hóa tiền thuê đất vì hai phương pháp này có quy trình ước tính giá đất khác nhau cho dù sử dụng cùng công thức giống nhau. Phương pháp thứ nhất vốn hóa thu nhập còn lại của đất để ước tính giá đất, còn phương pháp thứ hai sử dụng tiền thuê đất và tỷ lệ vốn hóa tiền thuê (có thể tìm được từ thị trường) để tìm ra giá đất.
Thứ năm, đề nghị xây dựng ngân hàng dữ liệu về đất đai, trong đó cập nhật các thông tin về thửa đất, vị trí, đặc điểm vật chất, mục đích sử dụng, giá bán, giá thuê, tỷ suất vốn hóa. Hệ thống dữ liệu tốt sẽ là công cụ hỗ trợ hữu hiệu cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc ra các quyết định liên quan đến đất đai, cũng là nguốn thông tin cơ sở cho các thẩm định viên trong quá trình tác nghiệp.
