CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(amcvalue.com | Thẩm định giá đất thuê khu công nghiệp) – Việt Nam đang phát triển trở thành một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của khu vực và châu Á, chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp có giá trị cao. Theo số liệu thống kê, tính đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc. Cùng với đó là sự chuyển dịch chuỗi cung ứng của các tập đoàn lớn từ nước ngoài vào Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ. Vì vậy thị trường bất động sản công nghiệp, đất thuê tại các khu công nghiệp được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài (doanh nghiệp FDI) đặc biệt quan tâm.
Đất thuê khu công nghiệp được sử dụng cho xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng sản xuất… có thời hạn sử dụng, tiền thuê đất sẽ được trả hàng năm hoặc trả một lần. Thẩm định giá đất thuê khu công nghiệp phục vụ nhiều mục đích như: Xác định giá trị vay vốn ngân hàng, xác định giá trị làm cơ sở để Nhà nước hay chủ đầu tư đưa ra được các chính sách cho thuê đất, xác định giá trị đầu tư, góp vốn liên kết, thanh lý, mua bán, tính thuế… Định giá đất thuê khu công nghiệp luôn đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn sâu, am hiểu về bất động sản công nghiệp. Đối với từng loại đất thuê sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất thuê bao gồm có hai nhóm nhân tố chính là:
1. Yếu tố xem xét thẩm định giá đất thuê khu công nghiệpThẩm định giá đất thuê khu công nghiệp
a, Đặc điểm của đất thuê: Diện tích đất thuê; Hình dáng, kích thước thửa đất thuê Thời hạn sử dụng: ngày tháng năm kết thúc đất thuê; Mục đích sử dụng đất; Nguồn gốc sử dụng đất: Đất thuê đầu tư cơ sở hạ tầng, Đất cho thuê trả tiền hàng năm, Đất cho thuê trả tiền một lần; Hình thức sử dụng đất…
b, Nhân tố riêng đối với đất thuê: Cơ sở hạ tầng (đối chiếu tác động về môi trường, vệ sinh công nghiệp, giới hạn nồng độ khói bụi, tải trọng hàng hóa, vận chuyển, xử lý nước thải và đối chiếu tác động của nó tới giá trị của bất động sản cần thẩm định giá); Thị trường lao động; Nhân tố địa phương như: nguồn nhân công, mức lương…
2. Thông tin, số liệu thẩm định giá đất thuê khu công nghiệp
Thẩm định viên cần xem xét chọn lọc và thu thập thông tin liên quan đến thửa đất để đưa vào trong báo cáo thẩm định giá như: Thông tin số liệu về vị trí đất thuê; Thông tin về khu vực lân cận; Thông tin về tài sản cần thẩm định giá; Thông tin về đất thuê tương tự để so sánh
- Thông tin số liệu về vị trí đất thuê: Đặc điểm kinh tế; Sự phát triển trong lĩnh vực công nghiệp; Nguồn lực tự nhiên; Tiện ích phục vụ công nhân;
- Thông tin khu vực lân cận: Vị trí; Xu hướng phát triển;
- Thông tin về đất thuê cần thẩm định giá: Pháp lý đất thuê; Kích thước đất thuê; Hệ thống giao thông…
- Thông tin về đất thuê so sánh: Giao dịch mua bán đất thuê (vị trí, mức giá, diện tích đất…)
Đối với đất thuê khu công nghiệp thẩm định viên có thể tham khảo tại ban quản lý khu công nghiệp và các phương tiện truyền thông hoặc các website bất động sản uy tín…
3. Phương pháp thẩm định giá đất thuê khu công nghiệp
Đối với thẩm định giá đất thuê khu công nghiệp tùy theo thời điểm thẩm định giá và hồ sơ thu thập thẩm định viên sẽ áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá như sau: Cách tiếp cận từ thị trường gồm phương pháp so sánh; Cách tiếp cận thừ thu nhập: phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của đất thuê thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của đất thuê so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất thuê thẩm định giá.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thuê thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất thuê về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị đất thuê khu công nghiệp bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập
- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thuê khu công ngiệp có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của đất thuê (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá đất thuê dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể đất thuê đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
4. Hồ sơ pháp lý yêu cầu thẩm định giá
Hồ sơ pháp lý yêu cầu để thẩm định giá đất thuê bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (sổ hồng)
- Hợp đồng thuê đất
- Hóa đơn nộp thuế đất
- Thông báo nộp tiền thuê đất
- Bản đồ hiện trạng
- Tờ khai trước bạ
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
