Thẩm định giá khách sạn

Thẩm định giá khách sạn là xác định giá trị bằng tiền của khách sạn (bao gồm: Giá trị đất, giá trị công trình xây dựng, công cụ dụng cụ…) theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Vì vậy thẩm định giá khách sạn có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu  khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán- sáp nhập (M&A), đầu tư góp vốn liên kết, thế chấp vay vốn ngân hàng, tính thuế, bảo hiểm…

1. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá khách sạn

Khi ước tính giá trị công trình xây dựng khách sạn, thẩm định viên phải giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó thông tin, số liệu thu thập được có vai trò quan trọng để ước tính giá trị khách sạn. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập, phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Thẩm định giá khách sạn cần thu thập những thông tin sau:

a, Thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có khách sạn: Các khu vực thu hút du khách; Xu thướng thuê khách sạn của du khách; Tỷ lệ phòng khách sạn bỏ trống; Dịch vụ tiện ích trong khu vực…

b, Thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh khách sạn: Mạng lưới giao thông; tiện ích Chợ, siêu thị; Khu vui chơi giải trí…

c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của khách sạn thẩm định giá:

• Thông tin số liệu về đất như diện tích, hình dáng thửa đất, pháp lý lô đất, hệ thống đường…;
• Thông tin số liệu về khách sạn gồm bảng danh mục kiểm tra về công trình xây dựng trên đất: Nền móng; Tầng hầm; Khung sàn; Hệ thống cửa; lối thoát hiểm; Tường, sàn, trần; Hệ thống cấp điện, nước, phòng cháy chữa cháy; Hệ thống thang máy; Hệ thống đèn, hệ thống điện; lối vào diện tích gara
• Thông tin số liệu chung: Tuổi đời kinh tế khách sạn; tuổi đời thực tế khách sạn; tuổi đời hiệu quả của khách sạn; chất lượng khách sạn, chất lượng thiết kế đáp ứng công dụng…
• Thông tin số liệu chung về khách sạn: Bản vẽ thiết kế công trình khách sạn; số tầng; tổng điện tích mặt bằng mỗi tầng; diện tích tầng hầm; diện tích trung bình phòng…

d, Thông tin số liệu về các khách sạn tương tự, lân cận: Để ước tính công trình xây dựng khách sạn chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các khách sạn tương tự, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các khách sạn có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu:

• So sánh đối chiếu với các thửa đất khách sạn tương tự: Cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt; Cùng đặc điểm của khu vực lân cận như thửa đất cần thẩm định giá; Kích thước thửa đất, tính hữu ích, công năng; Thời gian diễn ra giao dịch.
• So sánh đối chiếu về chi phí: Là phương pháp ước tính chi phí thay thế, hoặc chi phí tái tạo của công trình xây dựng. Khách sạn so sánh phải giống hoặc gần giống về tiêu chuẩn thiết kế (bao nhiêu sao); kích thước; hình dáng; số phòng, giường; các loại hình khách sạn và chất lượng xây dựng như khách sạn thẩm định

• So sánh đối chiếu về tiền thuê khách sạn: So sánh mức tiền thuê theo từng phòng (Phòng Deluxe, Phòng Executive, Căn hộ Studio, Căn hộ Executive, Phòng Myway suites, Phòng Royal suites); Lập bảng mô tả chung cần thẩm định giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu như diện tích, chức năng phòng (1 giường, 2 giường, 3 giường); Xem xét giá thuê giữa hai khách sạn đã có dịch vụ chưa…

• So sánh đối chiếu về giá bán khách sạn (bao gồm đất và công trình trên đất) giữa hai khách sạn gồm các tiêu trí như: Giống về kiểu dáng thiết kế, chất lượng công trình xây dựng; Giống về tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế còn lại; Giống về loại phòng; Giống về độ hao mòn, mất giá do lỗi thời chức năng…

e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng khách sạn:

• Thu thập từ tiền thuê: Thẩm định viêncần phải tìm hiểu về thị trường thuê khách sạn với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
• Thất thu do phòng khách sạn bỏ trống: Khảo sát xem tỉ lệ khách sạn trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
• Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của khách sạn

(3.1) Tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng khi thẩm định giá khách sạnNguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá khách sạn. Vì vậy thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.2. Nguồn thu thập thông tin, số liệu tham khảo thẩm định giá khách sạn

Trước khi thẩm định giá khách sạn thẩm định viên phải xác định được công trình khách sạn đó thuộc mấy sao. Từ đó tính toán phù hợp với công trình khách sạn từ 1 sao đến 5 sao theo Quy định xếp hạng khách sạn du lịch ban hành Quyết định số 107 ngày 22/6/1994 của Tổng cục Du lịch; các quy định trong Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4391:2015 “Khách sạn – Xếp hạng” và TCVN 5065: 1990 “Khách sạn. Tiêu chuẩn thiết kế” và các quy định khác có liên quan.

a,  Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình khách sạn bao gồm:

• Chi phí xây dựng công trình chính, các công trình phục vụ (thể dục thể thao, thông tin liên lạc…) theo tiêu chuẩn quy định của từng loại khách sạn.
• Chi phí thiết bị và trang thiết bị phục vụ sinh hoạt, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống cứu hoả, thang máy, điện thoại,…

b, Công trình của khách sạn được chia ra các khối chức năng theo tiêu chuẩn thiết kế, bao gồm:

• Khối phòng ngủ: phòng ngủ, phòng trực của nhân viên.
• Khối phục vụ công cộng: sảnh, phòng ăn, nhà bếp, phòng y tế, phòng giải trí, khu thể thao,…
• Khối hành chính quản trị: phòng làm việc, phòng tiếp khách, kho, xưởng sửa chữa, chỗ nghỉ của nhân viên phục vụ, lái xe, nhà để xe, phòng giặt là, phơi sấy, trạm bơm áp lực, trạm cung cấp nước, phòng điện, các phòng phục vụ khác, …

c, Suất vốn đầu tư xây dựng công trình khách sạn được tính bình quân cho 1 giường ngủ theo năng lực phục vụ.

d, Tỷ trọng các phần chi phí theo các khối chức năng trong suất vốn đầu tư như sau:

(3.2) Thông tin về thành phố khu vực: Các đơn vị truyền thông, cơ quan thống kê về tình hình kinh tế – xã hội, các doanh nghiệp bất động sản…

(3.3) Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực

(3.4) Thông tin mô tả bất động sản: Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.

(3.5) Thông tin về khách so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty bất động sản, tờ báo có uy tín

(3.6) Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ khách sạn: thu thập từ chủ đầu tư

3. Phương pháp thẩm định giá khách sạn

Đối với thẩm định giá khách sạn, thẩm định viên cần phải thu thập đầy đủ thông tin số liệu. Hiện nay thẩm định viên tại Việt Nam cũng như trên thế giới thường áp dụng 3 cách tiếp cận là: Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp; Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí. Đối với Thẩm định giá khách sạn, phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì khách sạn thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các khách sạn tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp khách sạn dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá khách sạn thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin, số liệu khách sạn lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá khách sạn luôn yêu cầu khắt khe về chuyên môn hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ theo các tiêu chuẩn thẩm định giá; Pháp luật Việt Nam ban hành.