CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Xác định giá trị Nhà ở) – Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là tài sản được mua bán, giao dịch phổ biến trên thị trường và có vai trò quan trọng đối với các cá nhân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Vì vậy Thẩm định giá Nhà ở có tầm quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
Xác định giá trị Nhà ở là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của Nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Nhà ở là gì?
Trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình.
Khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều 3: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Khái niệm “nhà ở” quy định tại Luật Nhà ở bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
2. Phân loại Nhà ở
Phân loại theo quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được chia làm nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ gồm: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV, nhà tạm còn biệt thự thì được đánh giá từ hạng 1 đến hạng 4.
Theo quy định tại Thông tư số 7/LB_TT, nhà ở được phân thành 6 loại với kết cấu kĩ thuật khác nhau: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV và nhà tạm. Như vậy, việc xác định có phải là nhà ở hay không không phụ thuộc vào kết cấu xây dựng của nhà.
3. Đặc điểm nhà ở
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
- Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.
- Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
- Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua bán, trao đổi, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý. Vậy để có thể thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nào hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính. Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thể khác.
4. Phương pháp xác định giá trị Nhà ở
Xác định giá trị nhà ở hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
4.1. Phương pháp so sánh
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Lợi thế phương pháp này là ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán trên thị trường. Đây là phương pháp cho ra kết quả ước lượng chính xác nhất, được các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm có có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Phương pháp so sánh được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà mới xây và nhà cũ.
Kết quả thu được từ phương pháp so sánh luôn là mốc so sánh đáng tin cậy so với các phương pháp thẩm định giá khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Phương pháp này có nhược điểm là khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc những tác động khác thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này bộc lộ điểm yếu khi giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn.
4.2. Phương pháp chi phí
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một nhà ở với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của nhà ở cần thẩm định giá.
Với phương pháp chi phí có xu hướng đặt ra giới hạn trên của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt đúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm đáng kể. Phương pháp này dựa trên lý thay thế, nghĩa là người mua điển hình, hành động không ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn số tiền chi phí tạo ra nó. Điểm yếu phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá công trình. Khi công trình xây dựng có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Chỉ có thể áp dụng phương pháp chi phí khi không có số liệu trên thị trường.
4.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị nhà ở bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
4.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu đây là hai phương pháp rất quan trọng ước tính những bất động sản mang lại thu nhập (bất động sản đầu tư). Lợi thế của phương pháp này là có thể áp dụng ngay cả khi có ít số liệu, thông tin giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư xây mới. Các phương pháp này còn được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, khói bui, tiếng ồn,…). Các phương pháp này được dùng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ hai phương pháp kia. Điểm yêu của hai phương pháp này là nó không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua nhà ở quan trâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập cho thuê bất động sản.
Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu đối với nhà ở có thể là không phù hợp. Thẩm định viên bất đắc dĩ mới sử dụng các phương pháp từ cách tiếp cận này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gắn tỷ trọng lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
