CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(amcvalue.com | Bất động sản là gì ?) – Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà hầu hết các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại : động sản và bất động sản. Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của bản thân.
1. Khái niệm bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
- Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định…
Theo đó, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
2. Phân loại bất động sản
Việc phân loại bất động sản phải căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Phân loại bất động sản gồm: Đất đai; Nhà ở; Nhà và công trình công cộng; Nhà và công trình công nghiệp; Công trình hạ tầng kỹ thuật; Các công trình xây dựng khác; Các tài sản gắn liền với đất đai khác như vườn cây lâu năm, vườn cây ăn quả…
(2.1). Đất đai
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Tài sản là đất đai là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận.Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành các loại sau đây:
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
a, Nhóm đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
b, Nhóm đất phi nông nghiệp
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
c, Nhóm đất chưa sử dụng
Nhóm đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng. Trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1, 2, 3…hoặc vị trí số 1, số 2…
Ngoài ra theo tính chất pháp lý của bất động sản: Bất động sản sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triển: Bất động sản có khả năng và không có khả năng phát triển. Việc phân loại bất động sản là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại bất động sản có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là hay giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua…Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ bất động sản, như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…Đối với nhà đầu tư đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội bỏ vốn, đánh giá một cách hợp lý bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
(2.2). Nhà ở
Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán:
- Tùy thuộc vào các yếu tố về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có thể phân biệt nhà ở thành hai loại là: Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ
- Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của kết cấu chính, như: Móng, cột, sàn, tường, mái…để phân chia thành 4 cấp (I: có niên hạn sử dụng trên 100 năm; II: có niên hạn trên 50 năm; III: trên 20 năm; IV: dưới 20 năm)
a, Nhà ở riêng lẻ
- Biệt thự: Trong loại biệt thự phân chia thành 4 hạng (từ hạng I – đến hạng IV). Hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng tốt nhất. Biệt thự bao gồm: Biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch.
- Nhà ở liền kề: Nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố), nhà liền kề có sân vườn;
- Nhà ở nông thông truyền thống
(2.3). Nhà và công trình công cộng
- Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; cửa hàng bán lẻ; nhà hàng ăn uống; giải khát; trung tâm logistic;…
- Công trình dịch vụ công cộng: Khách sạn, nhà khách, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng
- Nhà ga: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô;
- Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị – xã hội và tổ chức khác;
- Công trình văn hóa;
- Công trình giáo dục;
- Công trình thể thao;
- Công trình y tế;
- Công trình thông tin liên lạc viễn thông;
- Các công trình công cộng khác
+) Công trình tín ngưỡng: nhà thờ, chùa chiền, tu viện;
+) Công trình quản chế: trại giam, tạm giam, trại cải tạo;
+) Công trình được sử dụng cho mục đích lưu trữ, cất giữ;
(2.4). Nhà và công trình công nghiệp
- Công trình sản xuất vật liệu xậy dựng: Nhà máy sản xuất xi mang; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinhl nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợ bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
- Công trình khai thác than quặng;
- Công trình dầu khí;
- Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chết tạo, luyện kim; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.
(2.5). Công trình hạ tầng kỹ thuật
- Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, càng hàng không…
- Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước,…
- Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải,…
- Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, tạm chữa cháy, tuy nen kỹ thuật (đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước,…
Các công trình xây dựng khác
Các tài sản gắn liền với đất đai khác như vườn cây lâu năm, vườn cây ăn quả…
3. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản có nhiều đặc điểm, các đặc điểm này có thể được phân chia thành hai nhóm chính là nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế.
(3.1). Nhóm đặc điểm mang tính vật lý
a, Tính chất cố định về vị trí
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di dời chuyển được. Đối với nhiều loại hàng hóa, người bán, người mua có thể dễ dàng vận chuyển hàng hóa từ nơi này đến nơi khác nhưng hàng hóa bất động sản thì không thể di dời được. Người sử dụng hàng hóa bất động sản phải chuyển đến nơi có bất động sản. Cũng vì thuộc tính cố định mà bất động sản không thể đem ra thị trường để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả mang tính chất mẫu. Đặc điểm này cho giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí. Bất động sản nằm ở vị trí địa lý thuận lợi thường có giá trị cao và ngược lại.
b, Tính chất lâu bền
Tính chất lâu bền của bất động sản có thuộc tính tồn tại khá lâu dài. Tính lâu beenf của bất động sản thể hiện ở chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi không thể hủy hoại, trừ khi có rủi ro do thiên tai gây ra. Không những thế, các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại qua nhiều năm, có khả năng sinh lợi rất lâu dài.
c, Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt
Thuộc tính này của bất động sản xuất phát từ tính không thể di chuyển được của bất động sản. Do gắn với vị trí cụ thể, gắn với môi trường, không gian nhất định và không di chuyển được nên giữa bất động sản hầu như không có sự tương tự nhau. Trong cùng một khu vực, hai bất động sản hầu như không có sự tương tư nhau. Trong cùng một khu vực, hai bất động ản ở vị trí cạnh nhau, cùng xây theo một thiết kế cũng có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
d, Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Bát động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Giá trị của một bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều từ bất động sản cung quanh. Chẳng hạn, các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
e, Tính thính ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
(3.2). Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế
a) Bất động sản có giá trị lớn
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Đặc tính này của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là sự giới hạn của diện tích bề mặt trái đất. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hiện về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực vùng, địa phương, lãng thổ,… Do bị giới hạn bởi nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn và thời gian nên bất động sản thường có giá trị cao.
b, Bất động sản có tính thanh khoản kém
Bất động sản là hàng hóa không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa, khác với các hàng hóa thông thường, khi chuyển nhượng bất động sản, cơ quan quản lý thường yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục pháp lý do đó cần thời gian để thực hiện giao dịch. Hơn nữa, do bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán thường dài hơn so với các tài sản khác.
c) Giá bất động sản có sự khác biệt so với giá các loại hàng hóa khác
Đặc điểm này xuất phát từ việc khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của bất động sản, đặc biệt là đất. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, đồng thời, chứa đựng những yếu tố xã hội như trong việc tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống của con người cũng như tạo ra môi trường sinh thái. Ngoài ra, do ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thị hiếu, thói quen, việc thẩm định giá bất động sản không chỉ căn cứ vào chi phí hình thành, mà còn phụ thuộc vào sở thích và mong muốn cá nhân.
