CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI) – Đất nước ta đang trong quá trình phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ. Trong những năm qua, Việt Nam liên tục đạt bước phát triển tích cực, luôn đứng trong nhóm các quốc gia có tốc độ phát triển nhanh, vị thế trên trường quốc tế ngày càng cao; đời sống người dân được nâng lên, thứ tự năng lực cạnh tranh quốc tế được cải thiện.
Sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2007. Ký kết và tham gia hàng loạt hiệp định thương mại tự do, trở thành nền kinh tế có độ mở lớn… Từ đó Việt Nam đã trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của doanh nghiệp FDI được xác định là một thành phần kinh tế quan trọng đối với Việt Nam. Doanh nghiệp FDI hiện đóng góp vào phần lớn tổng đầu tư toàn xã hội, chiếm trên tỉ lệ kim ngạch xuất khẩu cao…Vì vậy xác định giá trị tài sản hay còn gọi là thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI phục vụ nhiều mục đích như: vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng, tính thuế, báo cáo hội đồng quản trị, mua bán sáp nhập (M&A).
1. FDI là gì
FDI là viết tắt của “Foreign Direct Investment” được dịch sang tiếng Việt Nam với sát nghĩa là đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên, hiện nay, trong các văn bản pháp luật của Việt Nam, việc định danh loại hình doanh nghiệp này chưa thực sự rõ ràng.
2. Doanh nghiệp FDI là gì
Luật Đầu tư 2020 không đề cập trực tiếp loại hình doanh nghiệp này mà chỉ định nghĩa một cách khái quát tại Khoản 17 Điều 3 như sau: ” Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”
Như vậy, theo quy định này, ta có thể hiểu một cách cơ bản, doanh nghiệp FDI là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ vốn của bên nước ngoài góp là bao nhiêu. Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài bao gồm:
- Công ty được thành lập với 100% số vốn là đầu tư đến từ nước ngoại tại Việt Nam.
- Thành lập công ty việt nam có các đối tác là các nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập các chi nhánh công ty nước ngoài tại Việt Nam. . .
3. Xác định giá trị bất động sản doanh nghiệp FDI
Xác định giá trị tài sản là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Đối với doanh nghiệp FDI thẩm định giá thẩm định giá tài sản sẽ cung cấp đầy đủ bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính… là cơ sở quan trọng phục vụ mục đích cho các bên liên quan đưa ra quyết định kinh doanh, đầu tư, mua bán…minh bạch trên thị trường.
Bất động sản thẩm định giá doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI là: đất đai, công trình xây dựng, các tòa nhà trung tâm thương mại, nhà máy sản xuất…
3.1. Bất động sản là đất
Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, đất khu công nghiệp thường là đất cho thuê trả tiền một lần và trả tiền hàng năm…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.
Các phương pháp áp dụng
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
- Phương pháp thặng dư.
Trường hợp áp dụng
- Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
- Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
- Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
3.2. Bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.
Trung tâm thương mại được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.
Văn phòng cho thuê được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.
Khách sạn được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…
Phương pháp áp dụng chủ yếu:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
Trường hợp áp dụng:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là trung tâm thương mại.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với trung tâm thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
3.3. Bất động sản công nghiệp – hạ tầng
Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.
Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…
- Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
- Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).
Phương pháp áp dụng chủ yếu:
- Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo,
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp,
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
3.4. Bất động sản khác
Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có)./.
4. Xác định giá Động sản doanh nghiệp FDI
Thẩm định giá động sản doanh nghiệp FDI bao gồm: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải
4.1. Máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất
4.1.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị và dây chuyền sản xuất thẩm định giá.
Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất so sánh giống hệt hoặc tương tự với máy thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang được chào bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.
Đối với phương pháp này thường được áp dụng để thẩm định giá các máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có giao dịch phổ biến được tiến hành trên thị trường. Thẩm định viên cần chú trọng nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự với máy, thiết bị cần thẩm định giá về giao dịch, mua bán trên thị trường thu thập thông tin số liệu về các yếu tố so sánh từ các máy thiết bị cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với máy thiết bị cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí trong thẩm định giá gồm có hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy, thiết bị giống hệt với máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn máy, thiết bị thẩm định giá:
Công thức:
Giá trị ước tính của máy thiết bị, dây chuyền sản xuất = Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư – Tổng giá trị hao mòn
4.1.2 Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có cùng chức năng, đặc điểm kỹ thuật, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc, thiết bị thẩm định giá.
4.1.3. Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo để tạo ra một máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có cùng chức năng, đặc điểm kỹ thuật, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc, thiết bị thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của máy thiết bị, dây chuyền sản xuất = Chi phí tái tạo thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư – Tổng giá trị hao mòn (không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của máy móc thiết bị thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra máy móc thiết bị thay thế.
Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:
Không có đủ thông tin trên thị trường đẻ áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của máy móc thiết bị, dây chuyền sản sản xuất và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên, chuyên viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (trong phương pháp chi phí) để tiến hành thẩm định giá.
4.1.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đỏi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị thực tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
4.1.5. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
4.2. Phương tiện vận tải
Thẩm định giá phương tiện vận tải như: xe ô tô, tàu thuyền, xà lan, máy bay…thẩm định viên thường áp dụng phương pháp thông dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thay thế, chi phí tái tạo.
5. Xác định giá trị doanh nghiệp FDI
Thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI được áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 “Thẩm định giá doanh nghiệp” đượcBan hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp FDI bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.
- Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
- Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
- Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
Đọc thêm: Bài viết trên Facebook
