CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Xác định giá trị dự án đầu tư)
– Xác định giá trị dự án đầu tư hay là thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, Kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế – xã hội. Dự án là căn cứ quan trọng để các nhà đầu tư quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư là căn cứ để tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Do vậy, xác định giá trị dự án đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của dự án.
1. Dự án đầu tư là gì?
Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.
Dự án đầu tư có thể xem xét nhiều góc độ khác nhau:
- Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
- Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai.
2. Vai trò của xác định dự án đầu tư
2.1. Đối với Nhà nước
- Giúp cho Nhà nước kiểm tra, kiểm soát sự tuân thủ theo pháp luật của dự án.
- Giúp Nhà nước đánh giá được tính hợp lý, khả thi và hiệu quả của dự án trên góc độ toàn bộ nền kinh tế – xã hội.
- Giúp Nhà nước xác định được rõ những mặt lợi, mặt hại của dự án để có biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật và quy ước quốc tế.
Tất cả những vai trò trên của việc xác định dự án đối với Nhà nước sẽ giúp cho cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án.
2.2. Đối với các tổ chức tài chính
Các tổ chức tài chính bao gồm: ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế… với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Việc cung cấp và hỗ trợ vốn này có thể vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng có khi đơn thuần vì mục tiêu kinh tế. Việc cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án của các tổ chức tài chính này cũng là chính là đầu tư để sinh lời. Do vậy, việc thẩm định dự án trước khi cung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng, bởi lẽ:
- Thẩm định dự án là cơ sở để các tổ chức tài chính xác định số tiền vay, thời gian cho vay và mức thu nợ hợp lý.
- Thẩm định dự án giúp cho các tổ chức tài chính đạt được các chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn, nợ khó đòi và hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.
Tất cả những vai trò trên của việc thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính sẽ giúp cho các tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn.
2.3. Đối với chủ đầu tư
Chủ đầu tư của dự án thông thường là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án đầu tư tốt và có tính khả thi sẽ giúp cho chủ đầu tư tránh được sự lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa được lợi ích mang lại từ hoạt động đầu tư của dự án. Vì vậy, việc thẩm định dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư xem xét, cân nhắc lại các thông tin trong dự án nhằm loại bỏ những sai sót có thể xảy ra và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
Với chức năng là cơ quan quản lý, điều phối và giám sát các hoạt động đầu tư trong nền kinh tế thì việc thẩm định dự án có một vai trò rất quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể vai trò của thẩm định dự án đầu tư đối với Nhà nước như sau:
3. Phương pháp xác định dự án đầu tư
Xác định dự án đầu tư thường được tiến hành thông qua 5 phương pháp chính bao gồm: Phương pháp thẩm định trình tự; Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu; Phương pháp phân tích độ nhạy; Phương pháp dự báo; Phương pháp triệt tiêu rủi ro. Mỗi phương pháp thể hiện một cách thức tiếp cận riêng, hàm chứa phương thức vận dụng riêng.
3.1. Phương pháp xác định trình tự
Xác định dự án theo trình tự được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
– Xác định tổng quát: Là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cần xác định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp & hợp lý của dự án. Xác định tổng quát cho phép hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơ bản. Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, dự án liên quan đến đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính… Thẩm định tổng quát là cơ sở, căn cứ để tiến hành các bước thẩm định tiếp theo.
– Xác định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án, từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính, kinh tế xã hội của dự án. Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng nội dung đầu tư bắt buộc phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gì cần phải bổ sung, sửa đổi. Tuy nhiên, mức độ tập trung khác nhau đối với từng nội dung tùy thuộc vào đặc điểm của dự án & tình hình thực tế khi tiến hành thẩm định.
Điều kiện áp dụng
Thẩm định các điều kiện pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức quản lý, thẩm định tài chính, thẩm định kinh tế xã hội của dự án.
3.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
So sánh, đối chiếu các nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, các định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ trong nước & quốc tế, kinh nghiệm thực tế, từ đó phân tích & so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp này được tiến hành theo một số các chỉ tiêu như sau:
- Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế.
- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như: cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư…
- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo định mức kinh tế – kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.
- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư.
- Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp.
Điều kiện áp dụng:
- Phương pháp thẩm định này áp dụng cho các dự án mang nặng tính kỹ thuật, có các số liệu cụ thể phục vụ cho việc tính toán.
- Áp dụng đối với thẩm định khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, tài chính.
3.3. Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp này được dùng để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan.
Phân tích độ nhạy giúp chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác, yếu tố nào gây lên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.
Các phương pháp phân tích độ nhạy:
- Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây lên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
- Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng của đồng thời nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá mức độ an toàn của dự án.
- Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường mà nhà đầu tư & nhà quản lý dự án chấp nhận được.
- Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy.
Điều kiện áp dụng
- Phương pháp này thường dùng trong các dự án lớn, phức tạp & các dự án có hiệu quả cao hơn mức bình thường nhưng có nhiều yếu tố thay đổi do khách quan. Đây là một phương pháp hiện đại được áp dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư.
- Chỉ đánh giá khi đã có kết quả dự báo làm cơ sở.
3.4. Phương pháp dự báo
Phương pháp dự báo xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vận hành kết quả đầu tư, do đó cần phải tiến hành dự báo.
Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu điều tra thống kê & vận dụng phương pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.
Các phương pháp dự báo:
- Phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu.
- Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.
- Phương pháp định mức.
- Phương pháp ngoại suy thống kê.
- Phương pháp mô hình hồi quy tương quan.
Phương pháp dự báo thích hợp khi thẩm định khía cạnh thị trường, thẩm định công nghệ, thẩm định tài chính của dự án.
3.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Do dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai nên từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài và có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án. Rủi ro được định nghĩa là một biến cố trong tương lai có khả năng xảy ra & sẽ ảnh hưởng đến dự án. Để đảm bảo dự án được hoàn thành và đi vào hoạt động hiệu quả, phải dự đoán được những rủi ro có thể xảy ra để từ đó có biện pháp phòng ngừa & hạn chế tối đa tác động mà rủi ro đó gây ra, hoặc phân tán rủi roc ho các đối tác liên quan đến dự án.
Thông thường, rủi ro được phân ra làm hai giai đoạn:
Giai đoạn thực hiện dự án:
- Rủi ro chậm tiến độ thi công.
- Rủi ro vượt tổng mức đầu tư.
- Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng tiến độ, chất lượng không đảm bảo.
- Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ.
- Rủi ro bất khả kháng như các rủi ro do điều kiện tự nhiên bất lợi, hoàn cảnh chính trị – xã hội khó khăn.
Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động
- Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ.
- Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh.
- Rủi ro trong khâu quản lý dự án.
- Rủi ro bất khả kháng như rủi ro về tài sản và con người như hỏa hoạn, lũ quét…
Điều kiện áp dụng
Phương pháp này áp dụng đối với những dự án xây dựng lớn, quan trọng, cần đảm bảo tính an toàn & hiệu quả đầu tư cao. Những dự án chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài: điều kiện thời tiết, giá nguyên vật liệu tăng…
Xác định dự án đầu tư một cách chính xác và khoa học sẽ giúp cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp muốn đầu tư khắc phục được tính chủ quan của người lập dự án và giúp cho việc phát hiện, bổ sung những thiếu sót trong từng nội dung phân tích của dự án, mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vồn sử hữu phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu xác định giá trị các dự án cần đâu tư như: Cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, resort, bệnh viện, nhà máy,… Xác định dự án là một bộ phận của công tác quản lý đầu tư, nó tạo ra cơ sở vững chắc cho việc thực hiện hoạt động đầu tư có hiệu quả.
