CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Khái niệm thẩm định giá là gì) – Thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn. Trong thực tế, có sự kết hợp của cả hai và trong một số trường khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính khoa học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá, quá trình có mang tính chất khoa học hay nghệ thuật thì nó cũng không bao giờ rơi vào tình trạng đơn giản đến mức sáo mòn. Thẩm định giá tài sản chính xác, độc lập, khoa học phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm, chuyên môn cao, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên về thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật quy định.
Thị trường doanh nghiệp thẩm định giá đang phát triển rất mạnh mẽ và nhanh về số lượng. Nghề thẩm định giá là ngành nghề đòi hỏi tính chuyên môn cao, thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp cần tổ chức cho các thẩm định viên thường xuyên tự nghiên cứu để hiểu, nắm chắc các Tiêu chuẩn thẩm định giá, quy định của pháp luật và tuân thủ pháp luật khi hành nghề, ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động cung ứng dịch vụ thẩm định giá.
1. Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20, nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sa những năm 40 của thế kỷ 20.
Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một phần tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội tụ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định.
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá, lần lượt xuất hiện vào các năm 1529 và năm 1817, đều bắt nguồn từ tiếng Pháp. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa là ý kiến (bằng văn bản) thể hiện sự ước tính của một thẩm định viên về giá trị của một tài sản, biểu hiện bằng tiền, tại một ngày tháng nhất định và tại một địa điểm nhất định.
Thẩm định giá do các thẩm định viên có chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các tổ chức có chức năng thẩm định giá đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc ra quyết định cho những mục đích nhất định. Một số khái niệm thẩm định giá được giới nghiên cứu học thuật trên thế giới, cơ quan có thẩm quyền khái niệm thẩm định giá như sau:
(1). Ở Việt Nam căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
(2). Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam) khái niệm thẩm định giá: Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
(3). Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc khái niệm thẩm định giá “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
(4). Theo từ điển Oxford khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
(5). Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
(6). Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore khái niệm thẩm định giá: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Trong quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của thẩm định viên về giá. Thẩm định viên về giá phải thu thập đầy đủ các thông tin, hồ sơ pháp lý, có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá.
Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các thẩm định viên về giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.
2. Vai trò thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản là hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Mọi việc có liên quan quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý,… Ngoài ra vai trò thẩm định giá tài sản có tầm quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
- Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
- Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
- Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
- Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.
3. Thẩm định giá khác định giá như thế nào
Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm được rất nhiều người quan tâm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Hiện nay có rất nhiều người chưa hiểu sâu về hai định nghĩa này.
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.
