CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Phương pháp thẩm định giá nhà xưởng) – Nhà xưởng là công trình xây dựng phổ biến ở các khu công nghiệp tại Việt Nam. Khi đất nước tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa Nhà xưởng ra đời thể hiện rõ rệt sự phát triển của các ngành công nghiệp và là nơi thực hóa các kế hoạch sản xuất. Do đó, Nhà xưởng có vai trò quan trọng trong việc sản xuất, kinh doanh, xuất nhập khẩu cho doanh nghiệp. Vì vậy thẩm định giá Nhà xưởng chính xác có vai trò quan trọng phục vụ nhiều mục đích chính đáng cho doanh nghiệp từ đó giúp doanh nghiệp có những kế hoạch đầu tư, kinh doanh phát triển mạnh mẽ hơn.
Thẩm định giá nhà xưởng là sử dụng các phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các Nhà xưởng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Nhà xưởng là gì?
Nhà xưởng hay còn gọi là nhà công nghiệp có không gian có diện tích với sức chứa cũng như quy mô lớn hơn so với nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng thông thường. Nhà xưởng được thiết kế với không gian thoáng, cao có diện tích rộng. Nhà xưởng là nơi tập trung nguồn nhân lực lớn các chuyên gia, công nhân, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ quá trình sản xuất. Ngoài ra nhà xưởng Nhà xưởng còn là nơi bảo quản, vận chuyển hàng hóa, làm kho lưu trữ hàng cho các ngành công nghiệp. Nhằm cung ứng đầy đủ cho quy trình sản xuất dây chuyền. Cũng như là bảo quản hoặc vận chuyển các loại hàng hóa sử dụng trong ngành công nghiệp.
2. Phân loại nhà xưởng
Hiện nay việc phân loại nhà xưởng tùy thuộc vào công năng sử dụng, đặc thù ngành nghề sản xuất của các doanh nghiệp. Có 5 loại nhà xưởng phổ biến bao gồm:
- Nhà xưởng được thi công bằng bê tông cốt thép
- Nhà xưởng được thi công bằng kèo thép
- Nhà xưởng theo công năng sử dụng
- Nhà xưởng phân theo độ cao
- Nhà xưởng phân loại theo yêu cầu
2.1. Nhà xưởng bằng bê tông cốt thép
Nhà xưởng được thi công bằng bê tông cốt thép: Đơn vị xây dựng nhà xưởng thi công toàn bộ nhà xưởng từ móng, cột, dầm đều được làm bằng bê tông cốt thép. Tường nhà xưởng xây bằng gạch độ dày tùy theo hồ sơ thiết kế. Mái của nhà xưởng sử dụng tôn màu mạ kẽm có dán tấm cách nhiệt nhằm chống nóng, chống ồn để chuyên làm mái tôn cho phân loại xưởng này. Sử dụng xà gồ đen hoặc mạ kẽm
2.2. Nhà xưởng bằng kèo thép
Nhà xưởng được thi công bằng kèo thép: Đơn vị xây dựng nhà xưởng thi công toàn bộ nhà xường từ cột, dầm đều bằng kèo thép. Hệ thống móng vẫn phải làm bằng bê tông. Phần móng bằng bê tông cốt thép rồi đặt bulong được neo định vị để chờ dựng cột thép. Tiêu chuẩn về độ dày của tường gạch thì phải có độ dày 10cm hoăc 20cm. Chiều cao từ 2,2m đến 2,8m sau đó dùng tôn để làm các vách ngăn tùy theo hồ sơ thiết kế. Mái nhà xưởng dùng tôn mạ kẽm có dán tấm cách nhiệt và sử dụng xà gồ đen hoặc mạ kẽm có độ dày tương tự.
2.3. Nhà xưởng theo công năng sử dụng
Hiện nay nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng sản xuất kết hợp với văn phòng làm việc để tận dụng không gian. Nhà xưởng theo công năng sử dụng thi công có 3 khối xưởng để đặt máy móc, nguyên liệu và thành phẩm. Nhà xưởng có khối văn phòng nên đặt ở phía trước hoặc bên cạnh nhà xưởng để khối văn phòng vừa làm việc, vừa sản xuất.
- Nhà xưởng không có văn phòng: là loại nhà xưởng chỉ sử dụng cho mục đích sản xuất của doanh nghiệp.
- Nhà xưởng sản xuất kết hợp văn phòng: nhà xưởng được phân chia thành 2 khu chức năng là xưởng sản xuất và văn phòng. Nhà xưởng sản xuất kết hợp văn phòng mang lại cho doanh nghiệp nhiều lợi ích như: tiết kiệm chi phí đầu tư, linh hoạt hơn trong quản lý và vận hành, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, ít nhân sự
2.4. Nhà xưởng phân theo độ cao hoặc số tầng
Nhà xưởng phân theo độ cao hoặc số tầng: Nhà xưởng cao từ 8 đến 12m hoặc 6 đến 8m bao gồm nóc gió. Nhà xưởng theo phổ biến và truyền thống ngày nay là nhà xưởng một tầng được các doanh nghiệp lựa chọn chủ yếu. Tuy nhiên do quỹ đất khu công nghiệp ngày càng hạn hẹp nên nhiều doanh nghiệp cũng xây dựng nhà xưởng cao tầng để đáp ứng nhu cầu sử dụng.
Ưu điểm nhà xưởng một tầng: Dễ dàng mở rộng sản xuất, thay đổi phù hợp với các ngành nghề.
Ưu điểm nhà xưởng cao tầng: tối ưu quỹ đất, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ các ngành phụ trợ, công nghệ cao.
2.5. Nhà xưởng phân loại theo yêu cầu
Nhà xưởng cho thuê xây sẵn: Đây là mô hình cho thuê nhà xưởng phổ biến trong những năm qua, là lựa chọn yêu thích của các chủ đầu tư vừa và nhỏ bởi sự tiết kiệm chi phí, thời gian xây dựng nhưng vẫn đảm bảo đi vào hoạt động tốt.
Nhà xưởng xây theo yêu cầu: Mô hình nhà xưởng xây theo yêu cầu nhằm phục vụ doanh nghiệp hoạt động trong những ngành nghề đặc thù như thực phẩm, làm kho lạnh, kho ngoại quan… Nhà xưởng xây theo yêu cầu giúp tối đa hóa công năng sử dụng, nhanh chóng ổn định sản xuất kinh doanh và giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu.
3. Mục đích thẩm định giá nhà xưởng
- Vay vốn ngân hàng; bảo hiểm; tính thuế
- Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
- Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
- Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài;
- Tham khảo giá thị trường;
- Các mục đích khác
4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá nhà xưởng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
- Giấy phép xây dựng
- Các hợp đồng thi công
- Bản vẽ thiết kế
- Bản vẽ hoàn công
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
5. Phương pháp thẩm định giá nhà xưởng
Nhà xưởng hay được gọi là bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường. Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…). Để lựa chọn phương pháp thẩm định giá nhà xưởng phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại Nhà xưởng thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường.
Phương pháp thẩm định giá Nhà xưởng chủ yếu đối được các thẩm định viên lựa chọn: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
5.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của công trình xây dựng Nhà xưởng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các Nhà xưởng so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị Nhà xưởng trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các Nhà xưởng tương tự với Nhà xưởng thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị Nhà xưởng mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những Nhà xưởng tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những Nhà xưởng tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá trị Nhà xưởng trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các Nhà xưởng tương tự với Nhà xưởng thẩm định giá.
Các bước thẩm định giá
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những Nhà xưởng đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Diện tích, kích thước, nguyên vật liệu xây dưng, tiện ích nhà xưởng, cơ sở hạ tầng giao thông…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với Nhà xưởng mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số Nhà xưởng có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 Nhà xưởng tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa Nhà xưởng mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các Nhà xưởng so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị Nhà xưởng mục tiêu trên cơ sở giá của Nhà xưởng đã điều chỉnh.
5.2. Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng Nhà xưởng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng Nhà xưởng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với Nhà xưởng thẩm định giá và hao mòn của Nhà xưởng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh đối với công trình xây dựng trên đất là nhà xưởng, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
Công thức:
Giá trị ước tính của Nhà xưởng = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
Các bước thẩm định giá
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
- Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
- Bước 3: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 1 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 2.
Cách xác định chi phí tái tạo đối với Nhà xưởng
- Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
- Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.
5.3. Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của Nhà xưởng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một Nhà xưởng tương tự Nhà xưởng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của Nhà xưởng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh đối với công trình xây dựng trên đất là nhà xưởng, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.
Công thức:
Giá trị ước tính của Nhà xưởng = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)
Các bước thẩm định giá
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
- Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
- Bước 3: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 1 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 2.
Cách xác định chi phí tái tạo đối với Nhà xưởng
- Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
- Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.
5.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của Nhà xưởng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ Nhà xưởng về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ Nhà xưởng thẩm định giá.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
5.5. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị nhà xưởng tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ nhà xưởng là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của nhà xưởng hoặc vĩnh viễn.
Công thức tính: V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
