CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Thẩm định giá dự án bất động sản) – Giao dịch dự án bất động sản là giao dịch có giá trị lớn vì vậy công việc thẩm định giá dự án bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng trong sự thành công của các thương vụ. Bên cạnh đó dự án bất động sản cũng đóng vai trò đối với sự phát triển của nền kinh tế. Bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất động sản cũng không chỉ “cắt khúc” kinh doanh bắt đầu từ khi công trình hoàn thiện đến bán cho người mua.
1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.
- Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.
- Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí nguồn lực (nguồn vốn, sức lao động, thời gian) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích tương lai.
Khái niệm dự án đầu tư bất động sản:
Khái niệm dự án đầu tư bất động sản được hiểu như sau: là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản.
2. Khái niệm thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản
Là một lĩnh vực khá thú vị, khi định giá vừa được coi là một nghệ thuật, vừa là khoa học, công tác thẩm định giá đang và sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong sự thành công của các dự án bất động sản.
Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, kinh doanh… trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo Luật giá 2012. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của dự án bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
3. Mục đích thẩm định giá dự án bất động sản
Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan, từ đó các bên có kế hoạch kinh doanh, mua bán, đầu tư minh bạch trên thị trường.
- Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
- Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
- Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
- Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá dự án, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
- Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
- Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
- Tham khảo giá thị trường;
- Các mục đích khác
4. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định giá dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì pháp lý dự án cũng là yếu tố ràng buộc nhất định tới quy trình thẩm định định giá.
4.1. Pháp lý để tiến hành thẩm định giá
- Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
- Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
- Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
4.2. Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
- Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
- Sơ đồ vị trí thửa đất,
- Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
- Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
- Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
- Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
- Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
- Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
- Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
- Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
4.3. Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.
5. Phương pháp thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản
5.1. Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức xác định
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở pháp lý dự án và quy hoạch được phê duyệt, đồng thời đem lại hiệu quả tài chính tốt nhất. Như vậy, trong trường hợp này, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án là xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và bán căn hộ chung cư, penhouse, sàn thương mại – dịch vụ và chỗ kỹ thuật ( cho thuê, kinh doanh), chỗ đỗ xe.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai và tỷ suất chiết khấu
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
Bước 5: Xác định giá trị quyền phát triển dự án trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
5.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
5.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức tính: V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
5.4. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.
