CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(amcvalue.com | Thẩm định giá nhà ở dân cư) – Nhà ở dân cư có thể định nghĩa là “mọi bất động sản được dùng để ở”. Động cơ chủ yếu của người chủ bất động sản là “để ở cho bản thân và gia đình hơn là để đầu tư kiếm lợi nhuận”.
Thẩm định giá nhà ở là việc cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp (công ty) có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Nhà ở là gì?
Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Hiện nay nhà ở bao gồm các loại sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Ước tính giá trị của 1 căn nhà ở thẩm định viên phải nghiên cứu có nhiều năm kinh nghiệm trong thị trường bất động sản và xây dựng. Nhà ở thể hiện một đối tượng thẩm định giá riêng biệt vì nó liên quan đến vấn đề tiện ích mang lại cho cuộc sống “Tiện ích cho cuộc sống là: sự hài lòng, thỏa mãn nhận được thông qua sử dụng các quyền lợi có trong bất động sản, nhưng sự hài lòng đó không thể hiện dưới dạng bằng tiền, nó là những lợi ích hữu hình và vô hình do bất động sản tạo ra”. Tiện ích do bất động sản mang lại có tầm quan trọng đặc biệt khi thẩm định giá nhà ở.
2. Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá nhà ở dân cư
2.1. Yếu tố vị trí
- Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
- Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, công viên, bến xe, văn phòng nơi làm việc.
- Đặc điểm của khu dân cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh, môi trường kinh doanh, môi trường sống;
- Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão
2.2. Yếu tố đất đai
- Kích thước và hình dáng thửa đất; Chất đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất
2.3. Những yếu tố về công trình xây dựng
- Kích thước và hình dáng ngôi nhà; Kiểu dáng kiến trúc; Công năng; Cấu tạo công trinhfl Loại vật liệu xây dựng; Chất lượng công trình
2.4. Những yếu tố về chi phí
- Chi phí về đất; Chi phí về xây dựng nhà; Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
2.5. Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định
- Hao mòn vật lý; Hao mòn chức năng; Hao mòn ngoại biên
3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà ở
Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà ở bao gồm: Các thông tin số liệu chung; Các thông tin, số liệu về khu vực lân cận; Các thông tin về số liệu đất; Các thông tin, số liệu về nhà; Mức giá ước tính cuối cùng căn cứ vào phân tích các mức giá bán của những nhà ở so sánh; Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng
3.1. Các thông tin số liệu chung
Tình hình phát triển kinh tế – xã hội; Tốc độ tăng dân số; Tình trạng công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp; Chính sách nhà ở; Chính sách thuế bất động sản.
3.2. Các thông tin, số liệu về khu vực lân cận
Loại nhà ở xây dựng trong khu vực; Vị trí, sự tiện lợi của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, trường học, công viên, khu vui chơi, khu ẩm thực; Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Các loại hình dịch vụ công ích
3.3. Các thông tin về số liệu đất
Địa chỉ; Kích thước, hình dạng thửa đất; Địa hình thửa đất; Chất đất; Có hay không hiện tượng vi phạm, lấn chiếm chỉ giới quy hoạch, mục đích sử dụng đất?
3.4. Các thông tin, số liệu về nhà
Bản vẽ thiết kế công trình; Kích thước, hình dạng, chiều cao công trình xây dựng, diện tích; Thời gian xây dựng; Kiểu kiến trúc công trình; Đường dẫn vào nhà; Hệ thống điện, hệ thống cấp nước; Hiên hè, hành lang, sân thượng; Gara ô tô, các hạng mục khác…
3.5. Mức giá ước tính cuối cùng căn cứ vào phân tích các mức giá bán của những nhà ở so sánh
- Các thông tin, số liệu về giá bán bao gồm: Giá bán của những nhà phố tương tự; Giá niêm yết của những nhà phố tương tự; Giá chào bán, chào mua của những nhà phố tương tự
3.6. Các thông tin, số liệu về giá thuê
Bao gồm giá thuê thực tế đã trả, hoặc giá thuê đang chào là căn cứ giúp ích cho thẩm định viên khi áp dụng phương pháp so sánh trong cách tiếp cận từ thu nhập
3.7. Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng
Số liệu chi phí của loại hình nhà ở. Những thông tin này có thể đăng tải dưới dạng Suất đầu tư xây dựng cơ bản do sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Bộ xây dựng công bố. Những thông tin về chi phí hiện hành của các công trình đã có, các dự án dự kiến triển khai xây dựng trong khu vực, các số liệu chi phí từ các nhà thầu.
4. Nguồn thu thập thông tin thẩm định giá nhà ở dân cư
4.1. Đối với thông tin, số liệu của khu vực lân cận, liền kề xung quanh
Khảo sát thực tế hiện trạng khu vực xung quanh. Các nguồn tin khác như: Sàn giao dịch bất động sản; Người môi giới bất động sản; Công ty quản lý, kinh doanh nhà; Chủ sở hữu các bất động sản lân cận…
4.2. Đối với số liệu về giá bán
Phương tiện truyền thông; Các trang website mua bán nhà đất uy tín; Sàn giao dịch bất động sản; Chủ nhân các bất động sản; Các nhà môi giới bất động sản
Với các tỉnh, thành lớn có thể lấy số liệu của Hiệp hội kinh doanh bất động sản trên cơ sở dịch vụ. Người chủ sở hữu các bất động sản xung quanh cũng là nguồn tin quan trọng về giá bán, điều kiện bán, thiết kế, chât lượng công trình…Đối với những khu vực bất động sản đắt tiền, có thể người chủ sở hữu sẽ thận trong hơn trong việc cung cấp thông tin, khi đó thẩm định viên có thể lựa chọn vào các nhà môi giới bất động sản.
4.3. Đối với những số liệu về nhà
Thu thập thông tin từ khảo sát hiện trạng công trình, từ cơ quan quản ý nhà, các công ty cung cấp tiện ích công. Nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án), các thông tin cần thiết có thể nằm trong hồ sơ, bản vẽ chủ sự án giao nộp theo yêu cầu thẩm định viên.
4.4. Đối với số liệu về chi phí
Sở Xây dựng các địa phương; Các kiến trúc sư; Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng; Các nhà thầu…
5. Phương pháp thẩm định giá nhà ở dân cư
Đối với thẩm định giá nhà ở hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
5.1. Phương pháp so sánh
Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Lợi thế phương pháp này là ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán trên thị trường. Đây là phương pháp cho ra kết quả ước lượng chính xác nhất, được các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm có có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Phương pháp so sánh được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà mới xây và nhà cũ.
Kết quả thu được từ phương pháp so sánh luôn là mốc so sánh đáng tin cậy so với các phương pháp thẩm định giá khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Phương pháp này có nhược điểm là khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc những tác động khác thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này bộc lộ điểm yếu khi giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn.
5.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một nhà ở với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của nhà ở cần thẩm định giá.
Với phương pháp chi phí có xu hướng đặt ra giới hạn trên của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt đúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm đáng kể. Phương pháp này dựa trên lý thay thế, nghĩa là người mua điển hình, hành động không ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn số tiền chi phí tạo ra nó. Điểm yếu phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá công trình. Khi công trình xây dựng có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Chỉ có thể áp dụng phương pháp chi phí khi không có số liệu trên thị trường.
5.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị nhà ở bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
5.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu đây là hai phương pháp rất quan trọng ước tính những bất động sản mang lại thu nhập (bất động sản đầu tư). Lợi thế của phương pháp này là có thể áp dụng ngay cả khi có ít số liệu, thông tin giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư xây mới. Các phương pháp này còn được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, khói bui, tiếng ồn,…). Các phương pháp này được dùng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ hai phương pháp kia. Điểm yêu của hai phương pháp này là nó không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua nhà ở quan trâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập cho thuê bất động sản.
Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu đối với nhà ở có thể là không phù hợp. Thẩm định viên bất đắc dĩ mới sử dụng các phương pháp từ cách tiếp cận này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gắn tỷ trọng lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
