Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường

(amcvalue.com | Thẩm định giá tài sản vô hình theo thị trường) – Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Thẩm định viên căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp với tài sản đó. Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản vô hình thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản vô hình thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;Tài sản vô hình bao gồm các loại sau:

• Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
• Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 tài sản vô hình phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

• Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
• Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
• Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
• Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

1. Nội dung của thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường:

Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường.

Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể:

• Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;
• Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;
• Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang được sử dụng;
• Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
• Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
• Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.

Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản vô hình tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.

2. Thông tin áp dụng thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường:

a, Các thông tin cần có để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường

• Giá giao dịch thành công, giá chào bán, giá chào mua… của tài sản vô hình tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá.
• Địa điểm và điều kiện thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch, động cơ của người mua và người bán, các điều khoản thanh toán cũng như các yếu tố khác liên quan tới giao dịch.
• Các mức điều chỉnh cần thiết đối với các mức giá và hệ số điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt giữa tài sản vô hình cần thẩm định giá và các tài sản vô hình tương tự để so sánh.

b, Các thông tin về yếu tố so sánh của tài sản vô hình

Để lựa chọn tài sản vô hình so sánh và xác định yếu tố so sánh cũng như mức điều chỉnh cần thiết giữa tài sản vô hình so sánh và tài sản vô hình cần thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu ý đánh giá sự phù hợp tương đồng giữa tài sản thu thập được thông tin và tài sản vô hình cần thẩm định giá ở các điểm sau:

• Nhóm, loại của tài sản vô hình thu thập được thông tin với so với nhóm, loại của tài sản thẩm định giá.
• Mục đích sử dụng tài sản vô hình của tài sản tương tự (Có tương tự với mục đích sử dụng của tài sản vô hình cần thẩm định giá không? Liệu mục đích sử dụng của tài sản tương tự có phải là mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không?)
• Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình tương tự đang được sử dụng (có trùng với hoặc tương tự với lĩnh vực ngành nghề của tài sản vô hình cần thẩm định giá về các mặt như rủi ro, thu thập kỳ vọng?);
• Thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự; đặc điểm của điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định giá và những thay đổi về thị trường giữa thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự và thời điểm thẩm định giá;
• Đặc điểm các giao dịch của tài sản tương tự (Giao dịch thành công hay giao dịch chưa thành công? Đây có phải là giao dịch mang tính chất thị trường, khách quan, độc lập, có đủ thông tin không? Mối quan hệ giữa người mua và người bán trong các giao dịch của tài sản tương tự? Có phải là quan hệ gia đình hoặc giữa các công ty mẹ và công ty con?Người tham gia giao dịch có chịu sức ép về tài chính không? Tài sản vô hình được giao dịch riêng lẻ hay là một bộ phận của một nhóm tài sản được giao dịch?…)
• Các đặc điểm kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá; tình trạng sử dụng của tài sản tương tự;
• Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình; tình trạng bảo hộ của tài sản vô hình;
• Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
• Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
• Các điều khoảng về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng (trả trước, trả sau; điều kiện thanh toán cụ thể?)

Trên cơ sở các yếu tố so sánh trên, thẩm định viên lựa chọn ra ít nhất 03 tài sản có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá để làm tài sản so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.

c, Yêu cầu về thông tin thu thập được

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

• Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp sử dụng các giao dịch chưa thành công thì thẩm định viên cần có điều chỉnh hợp lý để tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm giá so sánh.
• Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không qua 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
• Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng: Về tài sản đã giao dịch; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh,…trong Hồ sơ thẩm định giá.

4. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh 

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh. Việc điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở phân tích, so sánh, rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.

Đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biết trên thị trường)

Căn cứ điều chỉnh là chênh lệch giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá về các yếu tố so sánh (đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chwucs năng, công dụng, tình trạng sử dụng của tài sản vô hình, tình trạng bảo hộ, hình thức bảo hộ, khu vực địa lý áp dngj, các điều khoản về tài chính,…)

5. Trường hợp áp dụng thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường

Thẩm định giá tài sản vô hình được áp dụng trong các trường hợp sau:

• Khi có thông tin về tài sản vô hình tương tự được giao dịch hoặc được chuyển giao quyền sử dụng hoặc có thị trường giao dịch;
• Khi cần đối chiếu kết quả với các phương pháp thẩm định giá khác.

Trong thực tế cách tiếp cận từ thị trường ít khi được áp dụng với tài sản vô hình do ít khi có trường hợp tìm được đầy đủ thông về các giao dịch của tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. Đối với một số tài sản vô hình (như bí mật kinh doanh, bằng sáng chế…) đặc điểm chi tiết của tài sản cũng như giá giao dịch được giữ bí mật, trong một số tường hợp khác nhiều tài sản vô hình như phát minh, sáng chế, tác phẩm nghệ thuật… được coi là độc nhất, không tồn tại tài sản tương tự. Ngay cả trong trường hợp thẩm định viên có được thông tin về giao dịch của tài sản vô hình tương tự bao gồm cả thông tin về giá chuyển nhượng, việc tiến hành điều chỉnh về mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh để phản ánh được hết các đặc điểm khác nhau ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng cũng là điều rất khó khăn.