CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
Xác định giá đất thổ cư trước khi đầu tư, mua bán hay đơn thuần là phân chia tại sản thừa kế…là yêu cầu tất yếu đối với chủ tài sản hay nhà đầu tư. Tuy nhiên nhiều người còn chưa hiểu đúng tầm quan trọng của hoạt động này dẫn tới các mâu thuẫn, tranh chấp, thiệt hại không đáng có khi giao dịch đất thổ cư hay bất động sản nói chung.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư, đất ở là cách gọi khác của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư. Đây chính là loại đất cho phép người được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất có thể ở, xây dựng nhà cửa, công trình phục vụ đời sống xã hội. Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư cũng đã được Nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Đất thổ cư có thể chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).
Giá đất là gì?
Theo nội dung quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có nêu: giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất tại mỗi địa phương là khác nhau và quy định đối với từng loại đất của từng địa phương cũng có sự khác nhau.
Hiện nay, đất thổ cư là loại đất có giá trị cao nhất. Vì vậy, xác định giá trị của loại đất này cần có chuyên môn nhất định về bất động sản, thị trường, luật giá hay các quy định về giao dịch dân sự nói chung.
Các định giá đất thổ cư, đất ở hiện nay
Như đã nói ở trên, để xác định giá trị của đất thổ cư, đất ở, người định giá cần có đủ nghiệp vụ chuyên môn về thị trường, bất động sản, quy định của pháp luật về đất đai…Hiện nay để định giá đất ở, các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp thường dựa vào Bảng giá đất ở của địa phương – nơi đang có tài sản cần định giá hoặc Thông tư 145/2016/TT-BTC (Bộ Tài chính) ban hành kèm Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các phương pháp định giá đất thổ cư sẽ là:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
- Phương pháp thặng dư.
Mục đích định giá đất thổ cư, đất ở
Khi thực hiện định giá đất thổ cư, giá trị của đất sẽ được thể hiện trên chứng thư và báo cao thẩm định giá. Đây là cơ sở pháp lý để chủ tài sản có thể sử dụng để
- Thế chấp tài sản với Ngân hàng, đơn vị cho vay.
- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn công ty, cổ phần doanh nghiệp
- Xử lý nợ, đền bù, bảo hiểm bất động sản
- Phân chia, thừa kế bất động sản
- Hạch toán thuế, tính thuế, các khoản phí – lệ phí cho bất động sản
- Làm cơ sở giá khởi điểm cho đấu đầu, thanh lý bất động sản
