Quy định chuyển mục đích sử dụng đất? Hồ sơ chuẩn bị khi chuyển mục đích sử dụng đất?

(AMC VALUE – Hồ sơ chuẩn bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất) – Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần biết một số quy định như quy trình, hồ sơ, thủ tục, số tiền phải nộp. Chính vì thế chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định hết sức chặn chẽ vì đây là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhưng được Nhà nước kiểm soát và làm đại diện sở hữu.

1. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 1.9.2021 sẽ sửa đổi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Cụ thể, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nội dung có sửa đổi); chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

2. Chi phí tiền sử dụng đất

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là khi chuyển các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là chi phí lớn, trong một số trường hợp tiền sử dụng đất có thể lên tới hàng trăm triệu đồng.
• Nếu không nắm rõ hoặc không ước lượng được số tiền phải nộp thì trong nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có đủ số tiền cần phải nộp, khi đó dẫn tới tình trạng chậm nộp vào ngân sách nhà nước và bị tính tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật thuế.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy từng trường hợp khác nhau mà tiền sử dụng đất được tính theo cách khác nhau, cụ thể:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở

Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

– Không phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài từ trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc Nhà nước cho thuê thì khi chuyển sang đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất (theo điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

– Phải nộp tiền sử dụng đất

+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì khi được sang đất ở sẽ tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

3. Thông tin cần biết chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển dựa trên 02 căn cứ sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là căn cứ tiên quyết để UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, do vậy trong trường hợp biết rõ thông tin này sẽ giúp người sử dụng đất có phương án chuẩn bị về tài chính hoặc có thể tự thực hiện thủ tục này mà không cần thuê người khác.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân hỏi trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất (nên sử dụng  cách này).

– Hộ gia đình, cá nhân có thể tự xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại trang thông tin điện tử của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi đất.

Lưu ý: Nắm rõ thông tin không phải là việc bắt buộc nhưng sẽ giúp người dân biết được khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu của mình.

4. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

(1). Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng .

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

(2). Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định (Đơn xin chuyển mục đích sử dụng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng);

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đaivà Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05ban hành kèm theo Thông tư này.

admin 31 Tháng mười, 2021