CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Đặc điểm thị trường bất động sản)
– Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng có thể phân chia thành nhiều loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà hầu hết các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại gồm: Bất động sản và động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, được các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vậy bất động sản là gì và thị trường bất động sản gồm những đặc điểm gì? Thẩm định giá CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC xin chia sẻ thông tin như sau:
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản ở Việt Nam, Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 khái niệm quy định:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật…
2. Phân loại bất động sản
Việc phân loại bất động sản căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động của khu vực và quốc tế. Bất động sản được chia thành 4 loại chính là:
2.1. Đất đai
Tài sản là đất đai là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận. Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu. Căn cứ theo mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau đây:
- Nhóm đất nông nghiệp;
- Nhóm đất phi nông nghiệp;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
2.2. Bất động sản Nhà ở
- Nhà chung cư: Chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini, chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và dịch vụ công cộng khác).
- Nhà ở riêng lẻ: Biệt thự; Nhà liền kề; Nhà ở truyền thống
2.3. Nhà và công trình công cộng
- Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; cửa hàng bán lẻ; nhà hàng ăn uống; giải khát; trung tâm logistic;…
- Công trình dịch vụ công cộng: Khách sạn, nhà khách, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng
- Nhà ga: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô;
- Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị – xã hội và tổ chức khác;
- Công trình văn hóa;
- Công trình giáo dục;
- Công trình thể thao;
- Công trình y tế;
- Công trình thông tin liên lạc viễn thông;
- Các công trình công cộng khác
2.4. Nhà và công trình công nghiệp
- Công trình sản xuất vật liệu xậy dựng: Nhà máy sản xuất xi mang; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinhl nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợ bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
- Công trình khai thác than quặng;
- Công trình dầu khí;
- Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chết tạo, luyện kim; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.
- Bất động sản là nhà ở: bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…
- Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.
- Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.
2.5. Công trình hạ tầng kỹ thuật
- Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, càng hàng không…
- Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước,…
- Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải,…
- Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, tạm chữa cháy, tuy nen kỹ thuật (đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước,…
3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế quốc dân vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế. Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.
- Thị trường bất động sản là hoạt động mau bám, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyềm sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.
- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Và mặc dù có thể còn những quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường này cần được thừa nhận là:
3.1. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp
3.2. Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực
Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế – văn hóa- xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.
Vì vây khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
3.3. Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ chỗ: các thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến; các tiêu chí đánh giá bất động sản chỉ có thể được đo lường một các tương đối; không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh; trên thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về một bất động sản, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm. Chính vì vậy:
+ Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của một sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá bất động sản biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng.
+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người mua và người bán, để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao dịch mới có thể thành công.
+ Đối với công việc định giá: Khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứng được các yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giao dịch thị trường và có thể sử dụng được để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không
3.4. Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về bất động sản cho một mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sản luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác.
Do đó, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý:
+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. Việc chống các cơn sốt về giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế.
+ Đối với việc quản lý Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS.
+ Đối với hoạt động thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý giá trị BĐS. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS không tốt sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
3.5. Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
BĐS trong đó chủ yếu là một loại tài nguyên quý giá. Mặt khác, thị trường bất động sản còn là một dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo- thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ. Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản , đó là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.
Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.
