CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(amcvalue.com | Thẩm định giá Resort) – Resort hay còn gọi là khu nghỉ dưỡng là một loại hình dịch vụ lưu trú, được xây dựng thành khối hoặc gồm một quần thể các căn biệt thự độc lập, căn hộ hài hòa với ngoại cảnh đẹp với không gian là sự kết hợp tổng thể của khu vực lưu trú, nhà hàng, hồ bơi, sân vườn, cây cảnh, các khu giải trí – thể thao (tennis, golf), bãi biển riêng…, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe của du khách.
Resort cũng được xem là một loại hình khách sạn cho nên sự phân cấp resort cũng có sự tương đồng. Tùy thuộc vào mức độ tiện nghi – chất lượng dịch vụ mà resort cũng được xếp theo tiêu chuẩn từ 1 đến 5 sao. Resort gồm các loại hình như sau: Khu nghỉ dưỡng phức hợp (Market Resort); Khu nghỉ dưỡng khép kín (Destination resort); Khu nghỉ dưỡng tiện lợi (Property resort); Quần thể nghỉ dưỡng (Integrated Resort).
Kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh hội nhập khu vực và quốc tế ngày càng mạnh mẽ. Ngành du lịch đất nước ta ngày càng phát triển và được biết đến nhiều hơn trên thế giới đã dẫn đến sự hình thành của nhiều loại hình dịch vụ du lịch, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch như: Resort, khách sạn, nhà nghỉ, homestay…Đặc biệt là Resort đang có xu hướng thu hút các nhà đầu tư phát triển sôi động nhất. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá Resort có vai trò đặc biệt quan trọng giúp các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan quản lý Nhà nước, cá nhân có thể thỏa thuận với nhau về giá trị khu Resort phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, trao đổi, sáp nhập, đầu tư, góp vốn liên kết, vay vốn ngân hàng…giúp các giao dịch về bất động sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia.
Các tiếp cận và phương pháp thẩm định giá ResortResort là bất động sản kinh doanh dịch vụ khách sạn – du lịch cao cấp nhất với những yêu cầu về chi phí khá đắt đỏ. Để thẩm định giá Resort chính xác với giá trị thị trường, thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận truyền thống là cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh); Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế); Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp). Ngoài ra thẩm định giá Resort thẩm định viên áp dụng hai phương pháp được kết hợp từ cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thặng dư.
- Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh): là cách thức xác định giá trị của Resort thẩm định giá thông qua việc so sánh Resort thẩm định giá với các Resort giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
- Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo): là cách thức xác định giá trị của Resort thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một Resort có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với Resort thẩm định giá và hao mòn của Resort thẩm định giá.
- Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp): là cách thức xác định Resort thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá).
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Trong thẩm định giá Resort để lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của Resort thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Thẩm định viên phải xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản cần thẩm định.
