CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN AMC
(AMC VALUE – Phương pháp định giá bất động sản) –Toàn cầu hóa thị trường bất động sản là quá trình hợp nhất thị trường bất động sản trên phạm vi toàn cầu, của quốc gia riêng biệt và đặc thù đang hội nhập dần, hình thành thị trường bất động sản tạo ra các mối liên kết và trao đổi ngày càng tăng trên thị trường bất động sản giữa các quốc gia. Toàn cầu hóa đã tạo ra sự thay đổi căn bản trong các hoạt động trên thị trường bất động sản, làm thay đổi tính chất và vị trí của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Thị trường bất động sản của Việt Nam trong những năm qua đã đạt được sự tăng trưởng và phát triển vượt bậc, sự tăng trưởng về các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế khác nhau được đưa vào thị trường bất động sản, sự đa dạng về các loại hình bất động sản trên thị trường, sự tăng trưởng về khối lượng các giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, đó là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Đối với từng loại bất động sản như nhà phố, đất đai, đất công nghiệp, chung cư, dự án bất động sản…thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đảm bảo tính chính xác trong định giá bất động sản.
1. Khái niệm bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
- Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định…
Theo đó, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính tăng trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…Ngoài ra, bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính cá biệt và khan hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau…
2. Khái niệm thị trường bất động sản
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên tồn tại một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Từ nhiều phân tích về thị trường bất động sản ta có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau:
“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
3. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
4. Đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng mà không loại tài sản nào giống nó, nên việc thẩm định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng như sau:
- Định giá là công việc ước tính giá của bất động sản: Ước tính về giá trị các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
- Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên qui trình định giá bắt buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản đối tượng của định giá.
- Định giá bất động sản là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các tiêu chuẩn thẩm định giá và các cơ sở khoa học.
- Giá trị của bất động sản được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiền quốc tế).
- Giá trị của bất động sản được xác định tại một thời điểm cụ thể
- Giá trị của bất động sản được xác định cho một mục đích nhất định
- Giá trị của bất động sản được xác định dựa vào chu kỳ sản phẩm bất động sản ở trong nước và ngoài nước. Ngoài ra, giá trị của bất động sản còn được xác định dựa vào giá trị đầu tư vào bất động sản ở thị trường trong và ngoài nước.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, tiêu chuẩn kỹ thuật của bất động sản) liên quan nhiều đến thị trường đặc biệt là chu kỳ sản phẩm.
5. Nguyên tắc định giá bất động sản
5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.
Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.
5.2. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
5.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
5.4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
5.5. Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
5.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
5.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.
5.8. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
5.9. Nguyên tắc phù hợp
Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.
5.10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
5.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
6. Phương pháp định giá bất động sản
Hiện nay có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luật chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá. Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Tương ứng với từng cách tiếp cận là phương pháp thẩm định giá.
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại bất động sản và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có ưu điểm và nhược điểm nhất định. Việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất định để định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào:
- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của thông tin thu thập và các tài liệu trên thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc định giá.
Trong số các phương pháp trên không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất.
6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (Cách tiếp cận từ thị trường)
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu. Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất.
Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, của các bất đọng sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các bất động sản so sánh.
6.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Cách tiếp cận từ thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó. Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thẻ mang lại cho nhà đầu tư. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản.
Công thức xác định: V = I/R
Trong đó:
V: Giá trị bất động sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
6.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
6.4. Phương pháp chi phí tái tạo (Cách tiếp cận từ chi phí)
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
6.5. Phương pháp chi phí thay thế (Cách tiếp cận từ chi phí)
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
6.6. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
6.7. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
7. Phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến hiện nay
7.1. Thẩm định giá bất động sản là đất
a) Các phương pháp áp dụng:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
- Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
7.2 Thẩm định giá nhà ở
a) Nhà ở quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).
- Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo.
- Trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cư đông đúc và thẩm định viên thu thập được các thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
b) Nhà ở thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng để kết hợp ở và kinh doanh, cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà ở quy định tại tiết a điểm này và biệt thự du lịch.
- Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
- Trường hợp áp dụng:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
7.3. Thẩm định giá bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này bao gồm: Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn.
a) Trung tâm thương mại quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.
– Văn phòng cho thuê quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.
– Khách sạn quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…
b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
c) Trường hợp áp dụng:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
7.4. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp
a) Bất động sản công nghiệp quy định tại Tiêu chuẩn này gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…
– Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
– Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).
b) Phương pháp áp dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
7.5. Thẩm định giá bất động sản khác
Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có)./.
